A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre as locações de curta temporada por plataformas como o Airbnb acendeu um alerta entre proprietários e síndicos de condomínios residenciais em todo o Brasil. O professor e especialista em Direito Processual Civil, Jaylton Lopes Júnior, explica que a decisão nasceu de um caso específico em Minas Gerais, mas deve servir como referência nacional para situações semelhantes.
O coletivo vale mais do que o individual
Segundo ele, o STJ deixou claro que a destinação residencial dos condomínios prevalece sobre o interesse individual do proprietário. “Um condomínio residencial não pode ter uma de suas unidades explorada economicamente por meio de plataformas virtuais sem autorização do próprio condomínio”, afirmou.
Airbnb ocupa uma ‘zona cinzenta’
A discussão ganhou força porque o Airbnb acabou ocupando uma espécie de “zona cinzenta” dentro da legislação brasileira. De acordo com Jaylton, a plataforma não se encaixa perfeitamente nem no conceito tradicional de aluguel residencial nem no modelo clássico de hospedagem hoteleira. “O Airbnb não é uma locação residencial propriamente dita, porque é uma locação de curtíssima temporada, e também não é uma hospedagem hoteleira”, explicou o especialista ao comentar o entendimento adotado pelo STJ.
Código Civil
O jurista lembra ainda que o direito de propriedade encontra limites quando entra em conflito com regras coletivas de convivência. Na avaliação dele, o STJ reforçou justamente esse ponto ao interpretar o Código Civil. “Esse direito de propriedade não é absoluto ao ponto de o proprietário dar a destinação que ele quiser”, destacou. A decisão também afasta tentativas de flexibilização por legislações locais, já que, segundo Jaylton, leis municipais não podem contrariar o que determina a legislação federal.
Na prática como pode ficar
Outro ponto importante da decisão envolve o papel dos síndicos. Caso fique caracterizada uma exploração econômica organizada, frequente e impessoal da unidade, o administrador do condomínio poderá notificar o proprietário para interromper a atividade. Se houver resistência, o condomínio poderá até recorrer à Justiça para impedir a continuidade das locações de curta temporada.
Mais debate nos condomínios
Para especialistas da área imobiliária, a decisão deve ampliar os debates dentro dos condomínios sobre atualização de convenções e regras internas. Ao mesmo tempo em que muitos proprietários enxergam no Airbnb uma fonte relevante de renda, cresce também a pressão de moradores que reclamam da circulação constante de desconhecidos e da descaracterização do ambiente residencial. No entendimento do STJ, nesses casos, o interesse coletivo deve prevalecer sobre o individual.
Entenda a decisão:
Em 7 de maio deste ano, o STJ respondeu a uma ação que começou na justiça em Minas Gerais e chegou à corte. Os ministros da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça entenderam que a utilização frequente de apartamentos para hospedagens temporárias, sem autorização do condomínio, altera a finalidade original do imóvel residencial. Na prática, quem quiser explorar economicamente a unidade precisará da aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.
O que diz o Airbnb
A plataforma alerta que a decisão do STJ diz respeito a um único caso “específico e pontual”, segundo nota divulgada pela empresa. Jaylton, no entanto, alega que qualquer entendimento da Corte federal serve como orientação a todos os tribunais do país em ações que envolvam o aluguel por temporada.
