O Brasil está prestes a viver uma revolução silenciosa na forma como o governo controla e tributa propriedades em todo o país. A implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) através da Instrução Normativa nº 2.275/2025 da Receita Federal promete transformar radicalmente o setor imobiliário nacional.
O que é o CIB e como funcionará
A partir de 2026, cada imóvel brasileiro, seja urbano ou rural, residencial ou comercial, terá um número de identificação único que funcionará como um CPF da propriedade. Esse código acompanhará o bem por toda sua existência registral, desde a matrícula inicial até eventuais transferências futuras.
O sistema nasce para resolver um problema histórico: a falta de uma base de dados unificada sobre imóveis no Brasil. Atualmente, uma mesma propriedade pode ter versões diferentes no cartório, na prefeitura (IPTU), no INCRA e na Receita Federal, criando um terreno fértil para inconsistências e subavaliações.
Impacto direto nos impostos e no mercado
O CIB trará consequências práticas imediatas para proprietários, locadores e inquilinos. Com a integração automática dos cartórios ao sistema nacional, o governo poderá acessar em tempo real o valor real das propriedades.
Isso significa que:
- Imóveis com cadastros congelados há décadas terão revisão significativa no IPTU
- Transações com subavaliação serão facilmente identificadas, elevando o ITBI
- Inconsistências em áreas rurais poderão aumentar o ITR
- Contratos de aluguel não declarados serão detectados automaticamente
Mudanças para proprietários e locatários
Quem mantém imóveis com valores artificiais, ampliações não averbadas ou declarações inconsistentes verá sua margem de manobra desaparecer. A Receita Federal cruzará dados de cartórios, concessionárias, financiamentos, condomínios e declarações de Imposto de Renda.
Para locadores, a fiscalização mudará de patamar. Contratos registrados em cartório alimentarão automaticamente o CIB, identificando quem omite rendimentos de aluguel. Inquilinos que não declaram os valores pagos também serão alcançados pelo cruzamento de dados.
Papel estratégico do advogado imobiliário
Diante da nova realidade, o profissional especializado em direito imobiliário ganha importância estratégica. Sua atuação deixa de ser apenas corretiva para se tornar preventiva, incluindo:
- Auditoria completa de imóveis
- Revisão de matrículas e confronto com dados do IPTU
- Identificação de construções não averbadas
- Orientação para regularização antes que o sistema aponte divergências
O advogado também será essencial na elaboração e revisão de contratos, garantindo que documentos inconsistentes, valores informais e termos genéricos não gerem problemas com a Receita Federal.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro inaugura uma nova era na relação entre cidadãos e seu patrimônio. Para quem sempre manteve dados em ordem, a mudança traz segurança. Para quem se acomodou com cadastros desatualizados, a conta pode ser alta. Antecipar-se será mais barato do que corrigir depois.
