Em um momento de endividamento recorde dos brasileiros e alta de preços, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou uma decisão que afeta diretamente a renda extra da classe média. Por 5 votos a 4, o tribunal decidiu que condomínios podem exigir quórum de dois terços em assembleia para autorizar locações de curta duração por meio de plataformas digitais. Essa medida redesenha o mercado de hospedagem no Brasil, que movimenta cerca de R$ 99,8 bilhões anualmente.
Impacto na economia compartilhada
A decisão do STJ burocratiza o dia a dia condominial e transfere ao coletivo o poder de vetar a estratégia individual de geração de renda. O impacto atinge tanto pequenos proprietários quanto consumidores que dependem dessas locações para viajar a preços acessíveis, especialmente em alta temporada. O caso que chegou ao tribunal envolvia uma proprietária impedida de alugar seu apartamento por plataforma digital, sob alegação de que a alta rotatividade violaria a destinação residencial.
Entendimento jurídico controverso
A maioria dos ministros classificou esse uso como “hospedagem atípica”, distinta da locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato. Assim, condicionaram sua existência à autorização expressa da convenção condominial, com quórum qualificado. Especialistas criticam a medida, afirmando que o STJ criou um novo conceito jurídico sem base legal clara, interferindo na liberdade de iniciativa e na exploração econômica da propriedade.
Números do setor ameaçados
Estudo da FGV, encomendado pelo Airbnb, estimou que a locação por temporada movimentou R$ 99,8 bilhões na economia brasileira em 2024, com forte impacto em empregos, tributos e renda. Em 2025, o Brasil se consolidou como um dos mercados de maior destaque global para a plataforma, com aumento de mais de 20% nas noites reservadas no último trimestre e crescimento de 17% no número de novos usuários. A oferta de anúncios saltou de 200 mil para 535 mil unidades em janeiro de 2025.
Além disso, 9,3 milhões de turistas estrangeiros desembarcaram no país, injetando mais de R$ 40 bilhões no turismo. Esse crescimento agora está ameaçado pela insegurança jurídica gerada pela decisão do STJ.
Críticas de especialistas
Luiz Antonio Scavone Júnior, advogado especialista em mercado imobiliário, afirma que o STJ criou um novo conceito à revelia da lei, prejudicando clientes e proprietários que usam plataformas para obter renda extra. Ele lembra que a locação por temporada rende 50% a mais do que a locação normal por 30 meses, sendo vital para famílias de classe média.
Consequências práticas
Ao transformar assembleias em arenas de veto e empurrar conflitos para o Judiciário, a decisão favorece condomínios mais organizados e grupos com maior poder de pressão. Pequenos e médios anfitriões e hóspedes de menor renda são empurrados de volta para um mercado de hospedagem mais caro e concentrado. O resultado previsível é um ambiente conflituoso, com convenções sendo alteradas às pressas e ações judiciais se multiplicando.
Em vez de se adaptar aos novos tempos tecnológicos, o STJ escolheu a restrição, elevando custos de transação e deslocando para o Judiciário o papel de regulador de um setor que se ajustava pela via contratual privada. Para quem depende das plataformas para viajar ou pagar as contas, a mensagem é dura: o direito de propriedade e a liberdade de contratar valem menos quando exercidos pela classe menos abonada.
