O mercado imobiliário de São Paulo vive um momento de aquecimento, com aumento significativo no número de novos condomínios e compradores interessados na casa própria. Porém, esse crescimento traz consigo diversas dúvidas sobre segurança jurídica, prazos de entrega, convivência em condomínio e direitos dos adquirentes.
Principais riscos no mercado imobiliário paulistano
Segundo o advogado Márcio Rachkorsky, especialista em condomínios e consultor da Associação das Administradoras de Bens Imóveis (AABIC), aproximadamente 15% dos contratos imobiliários são desfeitos antes da entrega das chaves. O principal motivo identificado pelo especialista é a decisão por impulso, sem uma avaliação financeira adequada.
"Você não pode sair para comprar pão e voltar com um contrato de apartamento. É uma decisão de longo prazo", alerta Rachkorsky. Ele enfatiza que a aquisição de um imóvel exige planejamento cuidadoso e clareza sobre renda e prazos de financiamento.
Cuidados essenciais antes de fechar o negócio
O especialista orienta que os compradores devem adotar várias precauções antes de assinar qualquer documento. É fundamental verificar o histórico da construtora, visitar outros empreendimentos já entregues pela mesma empresa e solicitar certidões negativas. Além disso, Rachkorsky recomenda consultar um advogado ou contador para analisar o contrato.
Em caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora tem direito a um prazo de tolerância de até seis meses além do previsto em contrato. Após esse período, o comprador pode exigir multa ou indenização. O advogado explica que, na maioria dos casos, os atrasos estão relacionados a entraves burocráticos, mas o consumidor não deve deixar de formalizar a cobrança.
Direitos e garantias do comprador
Para quem precisa desistir da compra, é importante saber que existem perdas financeiras envolvidas. Em situações de destrato, a construtora pode reter até 30% do valor já pago. "O sistema não prevê arrependimento sem custo. É uma relação de longo prazo e precisa de responsabilidade", destaca Rachkorsky.
Um mecanismo importante de proteção ao comprador é o patrimônio de afetação, que separa o dinheiro destinado à obra do caixa geral da construtora. Dessa forma, mesmo que a empresa enfrente dificuldades financeiras, os recursos do empreendimento permanecem protegidos e devem ser utilizados exclusivamente naquela construção.
Os imóveis novos oferecem garantias com prazos variados conforme o tipo de problema: 90 dias para defeitos aparentes como pintura ou acabamentos; 2 anos para falhas em instalações elétricas ou hidráulicas; e 5 anos para vícios estruturais.
Orientações práticas para compradores
Rachkorsky é categórico ao afirmar que apenas o que está escrito no contrato tem validade jurídica. "O corretor pode falar o que quiser, mas só o contrato tem validade jurídica", explica. Por isso, o comprador deve exigir que qualquer promessa seja registrada por escrito, incluindo detalhes sobre metragem, vaga de garagem e áreas de lazer.
Sobre a possibilidade de trabalhar em casa dentro do condomínio, o especialista esclarece que atividades sem fluxo de pessoas ou barulho excessivo são permitidas. Porém, atividades comerciais com impacto coletivo - como cozinhas industriais ou salões de beleza - não podem funcionar em unidades residenciais.
Para quem já possui um imóvel quitado e pensa em adquirir outro, a opção de alugar pode ser vantajosa. "Se o valor do aluguel cobre a parcela de um novo financiamento, é um bom negócio. Caso contrário, é preciso reavaliar", afirma Rachkorsky.
O conselho final do especialista para quem planeja comprar um imóvel é tratar a decisão com a seriedade que ela merece: "Comprar um imóvel é como casar: é uma decisão pra vida toda. Então, precisa ser feita com calma, segurança e planejamento".
