Desapropriação controversa em Botafogo reacende debate sobre uso de instrumento urbanístico
A Prefeitura do Rio de Janeiro marcou para 31 de março o leilão de um prédio localizado na Rua Barão de Itambi, em Botafogo, na Zona Sul da cidade, mesmo com o processo de desapropriação do imóvel ainda em disputa na Justiça. O terreno, que pertence ao Grupo Sendas, será oferecido com lance mínimo de R$ 36 milhões, e o edital estabelece que o comprador deverá implantar no local um centro educacional dedicado exclusivamente à pesquisa em inteligência artificial.
Proprietário contesta viabilidade técnica do projeto
O proprietário do imóvel garante que a implantação do projeto no local é inviável do ponto de vista técnico. A empresa afirma que a região sofre com maresia, fenômeno que pode provocar corrosão em sistemas eletrônicos sensíveis, essenciais para um centro de pesquisa em inteligência artificial. Entre os problemas apresentados, o Grupo Sendas destaca que o terreno teria lençol freático elevado, o que poderia dificultar significativamente a instalação de estruturas técnicas no subsolo, incluindo sistemas de energia e infraestrutura para supercomputadores.
Leilão ocorre sob condição suspensiva e riscos jurídicos
O edital prevê que a venda seja realizada "sob condição suspensiva", ou seja, a transferência definitiva do imóvel ao comprador só ocorrerá após a conclusão do processo de desapropriação na Justiça. Na prática, o investidor pode vencer o leilão e pagar pelo imóvel, mas só se tornará proprietário depois que o município concluir a desapropriação judicialmente.
O documento também estabelece que o vencedor poderá atuar como assistente no processo judicial de desapropriação, caso seja necessário. Outro ponto relevante é que o valor pago no leilão pode não ser o valor final da operação. Caso a Justiça determine uma indenização maior ao proprietário do imóvel, o comprador poderá ser obrigado a arcar com a diferença entre o valor fixado judicialmente e o valor ofertado no leilão, além de custos processuais adicionais.
Restrições específicas e garantias financeiras exigidas
Além do pagamento à vista, o edital estabelece uma série de garantias financeiras e obrigações contratuais para quem quiser participar do leilão. Caso vença o leilão, o comprador terá de apresentar garantias adicionais, incluindo mecanismos financeiros destinados a cobrir:
- eventuais diferenças no valor da indenização da desapropriação
- o cumprimento das etapas de licenciamento urbanístico
- a execução do projeto previsto para o terreno
O imóvel só poderá ser usado para implantação de um centro educacional voltado à pesquisa em inteligência artificial, com prazos rigorosos para licenciamento, obras e início das atividades. Na prática, o modelo exige que os interessados tenham capacidade financeira robusta, projeto definido e disposição para assumir riscos jurídicos ligados à desapropriação, o que tende a restringir consideravelmente o perfil de possíveis participantes do leilão.
Projeto inspirado no Rio Maravalley
Segundo a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento (SMDU), o objetivo é transformar o local em um polo tecnológico e acadêmico. A prefeitura afirma que o terreno foi escolhido por estar em uma região com infraestrutura consolidada e proximidade de instituições de ensino superior, como a Fundação Getúlio Vargas (FGV), apontada como maior interessada na desapropriação, a Universidade Santa Úrsula e a Faculdades Integradas Hélio Alonso (Facha).
A proposta também prevê benefícios urbanísticos para a região, como a criação de uma nova passagem para pedestres entre as ruas Barão de Itambi e Jornalista Orlando Dantas, além da implantação de uma praça pública. A prefeitura afirma que o projeto se inspira no modelo do Rio Maravalley, iniciativa voltada ao desenvolvimento de inovação e tecnologia na cidade.
FGV já apresentou projeto detalhado
Antes mesmo da publicação do edital, a Fundação Getulio Vargas divulgou um estudo para construção de um centro de pesquisa em inteligência artificial no local. O projeto prevê um prédio de seis pavimentos com:
- áreas técnicas para supercomputadores no subsolo
- laboratórios de pesquisa especializados
- auditórios modernos
- biblioteca tecnológica
- galeria de arte dedicada à inteligência artificial
- espaços de integração acadêmica
A proposta também inclui centros de pesquisa voltados à análise de dados e estudos científicos avançados, posicionando o Rio como polo de conhecimento e desenvolvimento econômico.
Imóvel em pleno funcionamento antes da desapropriação
O Grupo Sendas contesta veementemente a justificativa para a desapropriação. A empresa afirma que o imóvel não estava abandonado nem subutilizado, condição normalmente associada ao instrumento urbanístico da hasta pública. Antes da decisão municipal pela desapropriação, o prédio abrigava um supermercado, uma academia e um polo de apoio de ensino superior, todos em pleno funcionamento.
Segundo o empresário Arthur Sendas Filho, a decisão surpreendeu os proprietários. Ele afirmou que a troca de bandeira do supermercado — do Pão de Açúcar para o Mundial — já estava planejada antes do decreto de desapropriação. "Sempre houve grande fluxo de pessoas no local. A saída do Pão de Açúcar faz parte de uma troca de bandeira planejada pela empresa e que já estava em andamento antes do decreto de desapropriação", afirmou o empresário.
Moradores demonstram preocupação com perda de serviços
Moradores da região também demonstraram preocupação com a mudança imposta pela Prefeitura do Rio para o imóvel. A síndica de um condomínio vizinho afirmou que a vizinhança foi surpreendida pela notícia da desapropriação e reclamou da falta de comunicação por parte do poder público. Segundo ela, o supermercado e a academia que funcionavam no prédio eram serviços importantes para o bairro e geravam movimento constante na rua.
"Todo mundo foi pego de surpresa", disse Flavia Canavieira Neves, síndica do condomínio vizinho ao prédio. "Não vamos ter mais um mercado e uma academia que atendem os moradores. A rua vivia cheia e movimentada. Ainda tem a questão de segurança, com pouca movimentação de pessoas, cresce a insegurança".
Vereador questiona legalidade da medida
A desapropriação também foi criticada pelo vereador Pedro Duarte (PSD), autor de uma emenda ao Plano Diretor que criou o instrumento da hasta pública. Segundo ele, o mecanismo foi pensado especificamente para imóveis abandonados ou degradados, situação que, na avaliação do parlamentar, não se aplica ao prédio de Botafogo.
"O imóvel estava ocupado, com supermercado e academia funcionando. Não há justificativa de regeneração urbana para esse caso", disse o vereador, destacando que a aplicação do mecanismo gerou controvérsia tanto pela situação do imóvel quanto pela decisão de realizar o leilão antes da conclusão do processo de desapropriação na Justiça.
Posicionamento da Prefeitura do Rio
Procurada, a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento (SMDU) informou que o leilão do imóvel está previsto para o dia 31 de março, com oferta mínima de R$ 36 milhões, e que a disputa será aberta a interessados. Segundo a pasta, o processo de desapropriação por hasta pública segue instrumento previsto no Plano Diretor do Rio, que permite ao município promover intervenções urbanísticas consideradas de interesse público.
De acordo com a secretaria, a iniciativa busca estimular a renovação urbana e o melhor aproveitamento de áreas estratégicas da cidade. Ainda segundo a SMDU, o objetivo do projeto é viabilizar a implantação de um centro de tecnologia, inovação e ensino na região, reforçando a vocação do Rio como polo de conhecimento, pesquisa e desenvolvimento econômico sustentável.
