Parece que setembro vai chegar com tudo na capital paulista. E não é só por causa da primavera. No dia 16, a prefeitura coloca na mesa um negócio que tá dando o que falar: o leilão de 82,5 mil metros quadrados de potencial construtivo na cobiçadíssima Operação Urbana Faria Lima.
Valor inicial? Uma bagatela de R$ 2,47 bilhões. Só isso. Brincadeiras à parte, estamos falando do maior leilão do gênero na história da cidade. E olha que São Paulo não é exatamente uma novata nesse tipo de transação.
O Que Tá Realmente Sendo Vendido?
Calma, não são terrenos ou prédios. A prefeitura vai leiloar os famosos CEPACs – Certificados de Potencial Adicional Construtivo. Basicamente, é um "vale-construção" que dá direito aos empreendedores de erguerem mais metros quadrados do que o zoneamento normal permitiria. Quem compra, compra o direito de construir mais alto, mais denso.
E onde entra essa grana? Direto no caixa da cidade para financiar obras de infraestrutura na própria região. É um ciclo: vende-se o direito de construir, usa-se o dinheiro para melhorar o lugar onde se construiu. Pelo menos na teoria.
Por Que Todo Mundo Tá de Olho?
Dois motivos principais saltam aos olhos. Primeiro, o tamanho da coisa. Esse leilão sozinho representa quase 40% de TODO o potencial construtivo que restava para ser vendido na Operação Faria Lima. É uma jogada única, all-in da prefeitura.
Segundo – e isso é crucial – o timing. A administração municipal precisa fechar as contas do ano, e uma injeção de bilhões no caixa faria uma diferença danada. Só que aí mora um perigo: a pressão por arrecadação pode fazer o leilão ser subvalorizado? Especialistas que acompanham o mercado imobiliário já soltaram o verbo sobre esse risco.
O Outro Lado da Moeda
Não é só festa. Críticos apontam que esse modelo de desenvolvimento, focado em verticalização extrema, já mostrou suas limitações. Basta olhar para os congestionamentos monstro na região nos horários de pico. Mais prédios, mais empresas, mais carros... a equação não fecha fácil.
Além disso, existe uma discussão séria sobre como o dinheiro dos CEPACs tem sido de fato aplicado. Será que os recursos voltam mesmo para a comunidade em forma de parques, transporte e equipamentos públicos? A população fica no aguardo, claro.
E Se Não Vender?
Esse é o pesadelo da prefeitura. Um leilão fracassado ou com deságio significativo seria um tremendo baque político e financeiro. Mandaria um sinal preocupante para o mercado sobre o apetite por novos empreendimentos de alto padrão na cidade.
Por outro lado, um sucesso de arrecadação poderia criar um precedente perigoso – a ideia de que São Paulo pode "se virar" vendendo espaço vertical, em vez de enfrentar reformas tributárias estruturais mais complexas.
No final das contas, o dia 16 de setembro não é só sobre números num edital. É sobre que tipo de cidade queremos construir daqui para frente. Vertical, densa, voltada para o automóvel e para o alto luxo? Ou será que existe um caminho do meio?
Os olhos do mercado imobiliário, dos urbanistas e de quem mora e trabalha na região estarão grudados no leilão. O resultado vai ecoar muito além dos limites da Faria Lima.
