Grandes empresas brasileiras com data centers próprios, como bancos, varejistas e grupos de telecomunicações, estão vendendo esses ativos a operadores especializados e assinando contratos para continuar usando os serviços de processamento de dados. A prática, conhecida como sale and leaseback, já é comum nos Estados Unidos e começa a ganhar tração no Brasil, segundo Luiz Viotti, presidente da Primaz & Co.
Mercado em expansão no Brasil
Viotti afirma que a empresa já tem três negociações desse tipo em andamento, com potencial para movimentar cerca de R$ 500 milhões no curto prazo. “Nos Estados Unidos, esse é um mercado gigante. No Brasil, está só engatinhando, mas já vemos aqui grandes empresas com data centers próprios interessadas em monetizá-los”, destaca.
A lógica é semelhante ao sale and leaseback imobiliário: a empresa vende o ativo, mas permanece no local mediante aluguel de longo prazo, gerando liquidez e reduzindo custos de manutenção. Os compradores geralmente são operadoras internacionais com experiência e escala.
Por que vender data centers?
Do lado dos compradores, o interesse se justifica pela dificuldade de construir novos data centers, que exigem terrenos próximos a grandes centros, infraestrutura de energia, internet e segurança, tudo a um custo elevado. Além disso, a indefinição do Regime Especial de Tributação para Serviços de Datacenter (ReData), barrado no Senado, frustrou investimentos em novos projetos. “Construir do zero está mais complicado”, observa Viotti.
A Primaz, butique de investimentos imobiliários fundada em 2001, está abrindo uma nova área para intermediar essas transações. Para 2026, a empresa projeta expandir o faturamento em cerca de 25%, impulsionada pela expansão dos negócios atuais e novas frentes.
Resiliência do mercado imobiliário comercial
O mercado de grandes propriedades comerciais, como escritórios, shoppings e galpões logísticos, tem mostrado resiliência no Brasil. Os fundamentos positivos, como redução de espaços vagos e aumento dos aluguéis, atraem investidores. “Mesmo com o juro alto, todos os setores do mercado imobiliário têm subido o preço da locação, o que agradou o investidor nos últimos trimestres”, comenta Fernando Oliveira, fundador da Primaz & Co.
Entre as negociações recentes da Primaz estão a venda do Park Shopping São Caetano (R$ 237 milhões), do centro logístico LOG Brasília (R$ 163,6 milhões) e do Edifício Corporate Garden, no Itaim Bibi (R$ 153,3 milhões). A companhia também firmou contrato com a Sabesp para prospectar a venda de terrenos e imóveis da concessionária privatizada.
Parceria internacional para comprar shoppings nos EUA
Em outra frente, a Primaz fechou parceria com a Legacy Real Estate Capital, gestora de Miami, para comprar strip malls nos Estados Unidos. A estratégia é adquirir imóveis de proprietários endividados abaixo do preço de mercado, fazer melhorias e renegociar contratos de locação, capturando valorização em três a cinco anos.
“Muitos proprietários altamente alavancados passaram a vender ativos abaixo do custo de reposição. Nossa estratégia é adquirir esses imóveis com desconto, realizar melhorias pontuais, renegociar contratos de locação, elevar a geração de renda e, posteriormente, capturar a valorização dos ativos em um horizonte de três a cinco anos”, explica Viotti.
A Primaz também investirá no fundo estruturado pela Legacy, que busca captar no mínimo US$ 50 milhões de investidores brasileiros, com potencial de investimento total de US$ 125 milhões, somando financiamentos.
