O fundo imobiliário RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo) deve enfrentar um segundo semestre com menor geração recorrente de caixa, mas a gestão está confiante em manter a distribuição de R$ 0,09 por cota aos investidores, segundo Alexandre Rodrigues, gestor do fundo na Rio Bravo, em entrevista ao programa Liga de FIIs.
Impacto das devoluções e carências nos contratos
De acordo com Rodrigues, o rendimento recorrente será afetado pelas devoluções de imóveis registradas recentemente. Os novos contratos ainda passam por períodos de carência e descontos antes de contribuírem integralmente para o resultado do fundo. “No primeiro semestre, nosso recorrente ficou na casa de R$ 0,072 ou R$ 0,073 por cota, enquanto distribuímos R$ 0,09. Essa diferença veio do resultado não recorrente que conseguimos gerar ao longo do semestre”, explicou.
Para os próximos meses, a expectativa é de um rendimento recorrente ainda menor. “Esse deve ser o semestre com o menor rendimento recorrente, que deve ficar próximo de R$ 0,062 por cota. As locações precisam de um tempo para maturar, porque muitas começam com carência e descontos”, acrescentou Rodrigues.
Estratégia de reciclagem de portfólio mantém dividendos
Apesar do cenário desafiador, Rodrigues afirmou que a gestão segue confiante na manutenção dos dividendos por meio da reciclagem de portfólio. “A gente vem vendendo imóveis semestre após semestre e está muito confiante na possibilidade de manter os R$ 0,09 por cota. Já temos muita coisa contratada que deve melhorar nosso recorrente nos próximos meses”, destacou.
A reciclagem de ativos permite ao fundo gerar resultados não recorrentes que complementam o rendimento distribuído. Essa estratégia tem sido essencial para compensar a queda no recorrente e manter a previsibilidade dos proventos aos cotistas.
Redução da concentração em grandes locatários
Rodrigues também comentou sobre a meta de diversificação do portfólio. Atualmente, a Cogna é o principal inquilino do RBVA11, representando cerca de 18% da receita imobiliária. Para o gestor, esse percentual está acima do desejado. “Quando olhamos para os REITs lá fora, muitos têm o maior inquilino representando apenas 2% da carteira. No Brasil, isso ainda é difícil, mas gostaríamos de chegar a algo entre 5% e 7% da receita. Seria um nível de diversificação excelente”, afirmou.
O processo de redução da concentração pode ocorrer por duas frentes: venda de imóveis ocupados por grandes locatários e crescimento do patrimônio do fundo por meio de novas aquisições. “Buscamos ganhar diversificação por duas frentes: podemos vender parte desse portfólio e também crescer comprando novos ativos. As duas estratégias ajudam a reduzir a concentração”, explicou Rodrigues.
Alavancagem baixa e dívida atrativa
O executivo também abordou o nível de endividamento do RBVA11. Segundo Rodrigues, a estratégia da Rio Bravo continua conservadora em relação à alavancagem. “Nossa alavancagem está em torno de 11% do patrimônio. Não é uma alavancagem alta e hoje temos caixa suficiente para cumprir boa parte das nossas obrigações por bastante tempo”, disse.
Além disso, as dívidas contratadas possuem custo considerado atrativo, com operações entre IPCA + 5,3% e IPCA + 6%, além de uma emissão a IPCA + 4,5%. “São dívidas abaixo do nosso custo de capital. Não faria sentido pré-pagá-las, porque é um dinheiro barato que captamos. Faz sentido mantê-las provavelmente até o vencimento”, concluiu Rodrigues.
O episódio completo do Liga de FIIs com a entrevista de Alexandre Rodrigues está disponível no canal do InfoMoney no YouTube. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h.
