As concessões de crédito imobiliário no Brasil totalizaram R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, uma alta de 23% em relação aos R$ 147,1 bilhões registrados no mesmo período de 2025. Os dados foram divulgados nesta terça-feira (28) pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Cerca de 850 mil imóveis foram financiados entre janeiro e junho, superando as expectativas da entidade, que revisará suas projeções para 2026 na próxima semana.
Poupança perde espaço e mercado busca novas fontes
Apesar do crescimento, o setor enfrenta um desafio estrutural: a poupança, principal fonte histórica de recursos para financiamento habitacional, vem se esvaziando. Nos últimos cinco anos, a poupança acumulou perdas líquidas de R$ 273 bilhões, e apenas no primeiro semestre de 2026 os saques líquidos somaram R$ 31 bilhões. Em contrapartida, a carteira de crédito imobiliário vinculada ao sistema atingiu R$ 601 bilhões, equivalente a 121% dos recursos da poupança destinados ao financiamento habitacional, ante 78% em 2020.
“A poupança permanece central para o financiamento imobiliário, mas vem sendo cada vez mais complementada por instrumentos de captação a mercado”, afirmou o presidente da Abecip, Michel Cury. Na prática, o mercado depende cada vez mais de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Novo modelo de funding a partir de 2027
Desenhado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e pelo Banco Central, o novo modelo de funding entra em vigor em 2027 e visa preparar o financiamento imobiliário para um cenário em que a poupança não sustente sozinha o crescimento. A lógica é reservar os recursos mais baratos da poupança para financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), destinado a imóveis de até R$ 2,25 milhões. Operações acima desse limite dependerão de funding captado no mercado.
“O que a gente tem feito é acompanhar essa transição para o novo modelo de funding que passa a valer em 2027”, disse Cury. Ele reforçou que imóveis no SFH continuarão com suporte da poupança, enquanto operações de maior valor buscarão instrumentos de mercado.
Juros de longo prazo pressionam custos
Um dos principais alertas é o ambiente de juros. Embora a Selic não seja a referência direta, os bancos observam as curvas de juros de médio e longo prazo para captar recursos. Entre janeiro e julho, as taxas prefixadas de um, quatro e dez anos subiram de cerca de 12,9%, 13% e 13,5% para aproximadamente 14,1%, 14,6% e 14,7%, respectivamente. “Não existe uma transmissão automática e imediata da curva de juros para as taxas do consumidor. O que a gente observa é uma elevação do custo marginal”, explicou Cury.
Esse aumento encarece o custo marginal do funding e torna-se relevante na transição para um modelo mais dependente do mercado. Apesar disso, a Abecip não identifica restrição atual ao crédito: os financiamentos com recursos do SBPE cresceram 12% no semestre, e as concessões totais avançaram 23%.
Teto de 12% e cautela no horizonte
Durante a coletiva, Cury destacou que o teto de juros de 12% previsto no novo modelo passou a ser uma preocupação. “Esse é o principal tema de monitoramento no segundo semestre. A gente está vendo uma curva pré que vai além do teto”, afirmou. Se as captações ocorrerem a taxas elevadas por período prolongado, o equilíbrio econômico das operações pode ser desafiado. A Abecip mantém diálogo com o Banco Central e o Ministério da Fazenda para discutir ajustes.
Apesar dos números fortes, o setor adota cautela. “Temos que ter muita cautela aqui e acompanhar de perto o que deve acontecer ao longo do segundo semestre”, concluiu Cury. O crescimento é sustentado por renda, mercado de trabalho e FGTS, mas a elevação dos juros de longo prazo e a implementação do novo funding exigem monitoramento constante.
