O caso da fraude que transferiu cinco imóveis de luxo em Jurerê Internacional (SC), com prejuízo estimado em R$ 12 milhões, revela uma conclusão aparentemente tranquilizadora, mas essencialmente equivocada: a de que a plataforma governamental funcionou e o problema se resumiu a proteger melhor a senha. Embora ninguém tenha invadido a infraestrutura do Gov.br, a fraude não é uma história sobre senhas, mas sobre como a falta de segurança jurídica em operações negociais facilita a ocorrência de golpes.
O mecanismo da fraude: integralização de imóveis sem escritura
De posse das credenciais da vítima, os criminosos a tornaram sócia de uma transportadora no Ceará e integralizaram imóveis ao capital da empresa. Esse ato ocorreu sem a exigência de escritura pública: a Lei das Juntas Comerciais permite que a certidão da própria junta sirva de título para transferir, no Registro de Imóveis, o bem que o sócio declara ter integralizado. Com a introdução de assinaturas eletrônicas para alterações contratuais, bastou a suposta assinatura digital do contrato para que os atos fossem realizados sem grandes dificuldades, dispensando até a autenticação das firmas.
Obstáculo superado com falsificação de procurações
Para que o golpe resultasse em lucro, era necessária a venda dos imóveis a terceiros. No entanto, a venda de bem imóvel com valor superior a 30 salários mínimos exige escritura pública com assinatura dos representantes da sociedade. Para superar esse obstáculo, a quadrilha falsificou procurações supostamente lavradas em cartórios cearenses.
O Ministério da Gestão e da Inovação afirmou que a assinatura Gov.br não pode ser usada para transferir e registrar imóveis. Isso está correto, e por isso mesmo a fraude funcionou: a transação não se apresentou como imobiliária, mas como ato societário. Vestiu-se de operação empresarial o que era, na essência, a subtração de um patrimônio, burlando a regra que obriga a escritura pública para transferência de propriedade.
Autenticação, identificação e qualificação: papéis distintos
É importante desfazer a confusão que sustenta o falso conforto. Autenticar é confirmar que quem opera tem a credencial. Identificar é estabelecer que a pessoa é quem diz ser. Qualificar é o juízo sobre a licitude do ato, a capacidade das partes e a liberdade do consentimento. A senha resolve, na melhor das hipóteses, a primeira camada. As outras duas são o ofício do notário: o encontro qualificado, a verificação da identidade, a aferição da vontade e, sobretudo, o dever de recusar o ato suspeito.
Com a lavratura da escritura pública, que antecede a transferência efetiva e a atualização da cadeia de domínio na matrícula do imóvel, o ato de transferência adquire fé pública e efetividade, conferida pelo trabalho do tabelião, que assume responsabilidade pessoal caso a escritura contenha vício que ele deveria apurar. Esse sistema, por vezes atacado como burocrático e caro, funciona como salvaguarda de prevenção a fraudes.
Riscos da desburocratização sem segurança
A cada nova hipótese de dispensa das formalidades legais nos negócios imobiliários – como a integralização ao capital, a alienação por instrumento particular ou a promessa de um registro inteiramente automático –, amplia-se o risco de fraudes como a de Jurerê. No lugar do tabelião que barra a fraude na origem ou assume responsabilidade pela falha, ficam as vítimas, que registram boletins de ocorrência e enfrentam longo percurso judicial para assegurar seus direitos, dificilmente recebendo indenização, já que o dinheiro desapareceu.
O cerne da questão é que, sob a justificativa de desburocratizar e facilitar a atividade negocial, ou de que a tecnologia supre a necessidade de formalidade, esboroa-se a segurança jurídica necessária à aquisição e manutenção da propriedade imóvel. Isso ocorre apesar de os atos notariais já serem rápidos, com videoconferência, prova biométrica de vida, obtenção imediata de matrícula eletrônica e certidão de procuração pública.
Conclusão: repensar a simplificação dos negócios imobiliários
Não falta tecnologia; o que parece faltar, a partir do caso de Jurerê, é repensar os rumos da simplificação dos negócios com bens imóveis para apurar a real importância do sistema de transferência por escritura pública, cuja função é conferir segurança jurídica às transações. O problema não é como guardar melhor a senha, mas sim saber se a simplificação dos negócios jurídicos que envolvem propriedade imóvel e a dispensa das formalidades cartoriais é realmente o rumo a ser tomado, em prol da agilidade de mercados, mas em desfavor da segurança jurídica. Restaurar a escritura pública nesses atos não é nostalgia nem reserva de mercado, mas um imperativo fático. Foi essa porta que ficou aberta. Convém fechá-la antes da próxima Jurerê.
