Especialistas presentes no Fórum Estadão Loteamento Urbano 2026, realizado nesta segunda-feira, 3, em São Paulo, criticaram a legislação de proteção aos mananciais vigente, classificando-a como restrita e inadequada ao perfil dos moradores. Elisabete França, secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento de São Paulo, afirmou que a legislação, criada na década de 1970, foi concebida de “forma utópica”, o que impediu a ocupação formal e levou proprietários a abandonarem suas terras por falta de alternativas.
Ocupação irregular na Guarapiranga
Elisabete citou o exemplo da bacia hidrográfica da Represa do Guarapiranga, onde vivem cerca de 1 milhão de pessoas. “Os proprietários ficaram sem alternativa e, portanto, abandonaram suas propriedades, mas o local foi sendo ocupado por aqueles que vieram trabalhar em São Paulo e não tinham opções de moradia. Não havia uma grande política habitacional à época”, lembrou a secretária.
O evento, realizado em parceria com a Aelo, contou com transmissão online pelas redes sociais do Estadão. Os painéis debateram saneamento, preservação ambiental, crédito e segurança jurídica como pilares para um planejamento urbano sustentável, visando atrair investimentos e impulsionar o crescimento ordenado das cidades brasileiras.
Lotes de 5.000 m² não preservam o meio ambiente
Jorgito Donadelli, CEO da JFD Empreendimentos Imobiliários, reforçou a necessidade de uma legislação mais compatível com a realidade dos territórios. Ele questionou a ideia de que lotes de 5.000 m² possam preservar o meio ambiente, pois não resolvem o problema e geram irregularidade. “A única forma de você preservar o manancial é a ocupação ordenada”, afirmou. “Você precisa ter o regramento, precisa estar perto e precisa ter gente morando ali. Porque, se você tentar com uma canetada segurar uma oferta imobiliária, a história mostra que não resolve.”
Donadelli destacou que remediar e retirar famílias de áreas irregulares é muito mais caro do que “fazer bem feito desde o começo” por meio do planejamento inicial. Ele citou o exemplo de Franca, polo de fabricação de calçados, na região do Rio Canoas, para ilustrar como legislações urbanas excessivamente restritivas podem gerar o efeito oposto à preservação ambiental pretendida.
O caso de Franca e a “fração de empresa”
Na década de 1980, para proteger a principal fonte de abastecimento local, foi proibida a criação de lotes menores que 5.000 m², acreditando-se que a baixa densidade preservaria a qualidade da água. No entanto, essa norma ignorou o perfil de Franca como uma “cidade de trabalhadores” com alta demanda por moradia, resultando em uma burla jurídica conhecida como “fração de empresa”: terrenos são subdivididos informalmente para abrigar dezenas de casas que utilizam fossas negras, sem saneamento e infraestrutura.
Herança urbana e espaço público
Mauro Calliari, doutor em Urbanismo pela FAU-USP, observou que São Paulo vive um momento singular: a população se estabilizou e o cenário de crescimento constante mudou. Ele destacou que é preciso olhar para o que está sendo construído como “herança urbana”, já que deve durar pelo menos cem anos, assim como os loteamentos centenários da Companhia City ainda definem a capital.
Para Calliari, a discussão muitas vezes se perde em questões de curto prazo, ignorando a importância da urbanidade. O grande desafio é olhar para o espaço público, que deve ser o lugar que garante a troca e as relações humanas. “Sinto que a gente tem dificuldade de olhar para o espaço público como aquele lugar que garante, dentro dos loteamentos, que exista uma troca entre as pessoas, uma troca de relações humanas”, disse.
Ao falar sobre a caminhabilidade, Mauro relatou que sair do centro expandido em direção à periferia é como entrar em “outro mundo”. Ele apontou que a permissividade da lei permitiu a criação de loteamentos sem calçadas ou com calçadas tão estreitas que impossibilitam o uso de um carrinho de bebê, impedindo que uma mãe leve seu filho à creche a pé.
