Os apartamentos do centro de São Paulo estão mudando, mas a silhueta da região deve permanecer a mesma de décadas atrás. Com o impulso de incentivos da Prefeitura de São Paulo e subsídios milionários, incorporadoras investem na produção de retrofit e movimentam o mercado imobiliário local, mas o programa de subvenção ainda não atingiu o potencial esperado.
Programa de subvenção econômica aprova R$ 69,5 milhões
Criado para acelerar a recuperação de edifícios antigos na região central da cidade, o programa de subvenção econômica da Prefeitura aprovou R$ 69,5 milhões para 31 projetos de um total de R$ 400 milhões disponibilizados em três editais em 2023, 2024 e 2025. Apesar disso, a administração mantém a meta de alcançar R$ 1 bilhão em investimentos até 2027.
Os recursos bancam até 25% do custo dos projetos de retrofit e já contemplam empreendimentos como o Edifício Copan e a antiga sede da Telesp. A iniciativa é complementar ao Requalifica Centro, programa que promove incentivos via isenção ou redução de IPTU, ITBI e ISS, sem gerar desembolso direto da Prefeitura.
Critérios de seleção premiam interesse público
O porcentual exato garantido pela subvenção econômica varia conforme a finalidade do imóvel, a produção de habitação de interesse social, a preservação de patrimônio histórico e a sustentabilidade. A lógica é premiar projetos com maior interesse público. Estão elegíveis à política os edifícios construídos até 1992. Segundo a Prefeitura, o objetivo é facilitar a reabilitação de prédios subutilizados e incentivar a ocupação da região.
O maior valor aprovado até o momento foi para a requalificação do Edifício Copan, que deve receber R$ 13,4 milhões. O projeto envolve o restauro da fachada do prédio projetado por Oscar Niemeyer há 60 anos. O valor aprovado para o Copan ainda não foi pago, assim como a maioria dos empreendimentos aprovados no edital de 2025. De acordo com informações da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), esse pagamento será liberado em cinco parcelas, conforme o avanço físico das obras.
“Há 12 anos, o condomínio tem a necessidade de substituição das pastilhas da fachada. Com recursos próprios, já substituímos 15 mil metros quadrados (m²), mas faltam 43 mil m²”, explica o síndico Guilherme Milani. O Copan foi contemplado por atender critérios como tombamento, fruição pública, fachada ativa e uso racional de água, o que garantiu 22,36% do total da obra em subsídios e uma pontuação de 89,45 na lista de critérios da Prefeitura. O dinheiro para financiar a subvenção econômica é oriundo do Tesouro Municipal.
Retrofit se torna negócio
Apesar da baixa execução do programa da Prefeitura, o mercado de retrofit está crescendo no Brasil. Em São Paulo, entre os projetos contemplados estão edifícios históricos que ganharão novos usos. A pontuação mais alta alcançada nos três editais foi o projeto do Basílio177, que deu um novo uso ao Edifício 7 de Abril, a antiga sede da Telesp.
O bom desempenho do plano urbanístico garantiu recursos para 22,45% do custo da requalificação, o equivalente a R$ 2,3 milhões. Deste montante, R$ 1,1 milhão já foram pagos pela Prefeitura. Inaugurado em 1939, o Brasílio177 é tombado desde 1992 e o projeto de intervenção é assinado pelo escritório Metro Arquitetos.
O antigo edifício corporativo dá lugar a um prédio residencial com 274 apartamentos divididos em três torres. As unidades variam de 35 m² a 130 m² e podem custar de R$ 600 mil a R$ 3 milhões. No térreo, a empresa vai entregar uma galeria de 3 mil metros quadrados que integra as ruas Basílio da Gama e 7 de Abril e com uma praça de alimentação aberta ao público. “A cidade já tem um patrimônio valioso construído e o futuro do desenvolvimento urbano passa por reaproveitar esses ativos, em vez de simplesmente substituí-los. Não faz parte da nossa lógica adquirir quarteirões, demolir casas ou sobrados para criar grandes terrenos e construir novas torres”, afirma a Metaforma Inc, empresa responsável pelo retrofit da Basílio da Gama.
A empresa acredita que o edifício atrai pessoas que gostam de caminhar, usar transporte público e viver perto de restaurantes. A expectativa é que o Valor Geral de Vendas (VGV) do Basílio177 alcance R$ 280 milhões, mas a Metaforma garante que o empreendimento não vai provocar a gentrificação da região. “Recuperar edifícios abandonados e trazer novos moradores não significa substituir quem já está ali. A diversidade é justamente uma das suas maiores riquezas”, afirma a incorporadora.
Região tem valorização do metro quadrado
De acordo com uma pesquisa da Loft, realizada a pedido do Estadão, o preço do metro quadrado na região central de São Paulo valorizou 13,1% nos últimos quatro anos e o número de transações saltou 16%. Nesse contexto de valorização da região, a LAF Incorporadora lidera a requalificação de um edifício de 1950 na Rua Sete de Abril, 342. O prédio de escritórios foi construído por Ezio Martinelli, imigrante italiano vindo da região de Florença e bisavô dos sócios da incorporadora. Mais de sete décadas depois, a mesma família agora requalifica o prédio com retrofit assinado por Ricardo de Almeida. Para os empresários, o negócio representa um legado para a trajetória da família.
“O retrofit é uma forma de preservar a memória da cidade e contribuir para uma ocupação mais qualificada, viva e sustentável da região”, afirma Filipe Rossi, diretor comercial da LAF Incorporadora, e um dos herdeiros do edifício. Batizado de Firenze 342, o prédio também vai contar com um rooftop de lazer para os moradores, priorizará a iluminação natural e pretende atrair tanto moradores finais quanto investidores.
Com previsão de entrega para o início de 2029, as salas corporativas serão transformadas em 102 apartamentos para moradia, com estúdios e apartamentos de dois dormitórios de 31 m² a 53 m², além de academia de ginástica e áreas de lazer. Para tirar o empreendimento do papel, a LAF Incorporadora foi beneficiada com R$ 1,7 milhão de recursos financeiros oriundos da Prefeitura, dos quais R$ 339 mil já foram pagos. A empresa alcançou 13,75% de subvenção no programa de subvenção econômica.
Atração de investimentos e debates sobre ocupação
Na visão de Thomaz Brancati, CEO e fundador da empresa de inteligência imobiliária Allrea, o incentivo à produção de retrofit no centro é vantajoso porque a região já conta com uma infraestrutura básica desenvolvida. “Os projetos podem se tornar mais baratos, pois muitas vezes o ‘esqueleto’ do prédio já existe, sendo necessárias apenas adequações e modernizações”, explica. Ele avalia com bons olhos medidas que incentivam este tipo de produção. “Prédios abandonados geram custos altos e problemas de administração, como invasões, acúmulo de dívidas e criminalidade”, comenta.
No entanto, a forma como o tema é tratado também levanta debates sobre ocupação da cidade. “O retrofit de imóveis é um desafio há muito tempo em São Paulo. A legislação era difícil e os programas da Prefeitura tiveram um impacto positivo ao mostrar que era possível. Eles destravaram os investimentos no centro”, avalia Renato Cymbalista, professor do departamento de arquitetura e urbanismo da Universidade de São Paulo. “O ponto negativo é que isso só foi possível mediante subsídio público. E, portanto, precisaria estar vinculado a alguma finalidade social. Não adianta a gente enriquecer uma construtora com dinheiro público para produzir mais imóveis para o mercado”, comenta.
