A indústria de fundos imobiliários (FIIs) deve continuar se consolidando nos próximos anos, com grandes veículos ganhando escala e liquidez. No entanto, gestores avaliam que ainda há espaço para fundos de menor porte, desde que apresentem estratégias claras, capacidade de execução e diferenciais competitivos. Na avaliação de Ricardo Mateoli, sócio e gestor de FIIs da Paramis, o mercado não deve caminhar exclusivamente para a consolidação. Para ele, fundos menores podem continuar relevantes justamente por atuarem em nichos pouco explorados pelos grandes players.
“A consolidação faz sentido em muitos casos, principalmente porque aumenta a liquidez das cotas, dilui custos fixos e amplia a capacidade de realizar novas emissões. Por outro lado, ainda existe espaço para fundos de menor porte que tenham uma estratégia clara e diferenciada”, afirma Mateoli em entrevista ao InfoMoney.
Crédito imobiliário: nicho de oportunidade para fundos menores
Segundo o gestor, esse movimento é particularmente evidente no segmento de crédito imobiliário, onde operações de menor valor costumam ficar fora do radar dos maiores fundos. “Para um fundo bilionário, analisar uma operação de R$ 10 milhões demanda praticamente o mesmo esforço que uma de R$ 100 milhões, mas com um impacto muito menor sobre o portfólio. Como consequência, muitas dessas operações acabam sendo menos disputadas e podem oferecer prêmios de risco mais atrativos”, diz Mateoli.
Escala ajuda, mas não garante competitividade
Embora reconheçam as vantagens de fundos maiores, os gestores afirmam que patrimônio elevado não é, por si só, garantia de competitividade. Mateoli comenta que existe uma escala mínima necessária para diluir custos e operar de forma eficiente, mas pondera que fundos de porte intermediário conseguem combinar diversificação com flexibilidade para aproveitar oportunidades que deixam de ser cruciais para grandes veículos. “Não é necessário ser um fundo bilionário para ser competitivo. Um patrimônio intermediário já permite construir uma carteira diversificada, acessar boas oportunidades e, ao mesmo tempo, preservar a flexibilidade para investir em operações que muitas vezes deixam de ser interessantes para veículos muito maiores”, comenta.
Na visão de Adriano Mantesso, Head de Real Estate da Tivio Capital, o tamanho do patrimônio é menos importante do que a liquidez das cotas no mercado secundário. “Para mim, o tamanho é menos importante do que o ADTV. Um nível de ADTV que já começa a chamar atenção é acima de R$ 1 milhão de liquidez diária”, afirma.
Liquidez é o principal desafio para FIIs menores
Entre os desafios para os FIIs menores, ambos os gestores apontam a liquidez como um dos principais obstáculos para os próximos anos. Para Mateoli, um mercado secundário mais líquido melhora a formação de preços das cotas e amplia a capacidade dos fundos de realizar novas emissões quando surgem oportunidades de investimento. “Um mercado secundário mais líquido melhora a formação de preço do fundo e amplia sua capacidade de realizar novas emissões quando surgem boas oportunidades de investimento, criando um ciclo sustentável de crescimento.”
Mantesso acrescenta que a baixa liquidez tende a dificultar a entrada de investidores institucionais e pode manter as cotas negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial. Além disso, cita a necessidade de captar novos recursos em um ambiente competitivo e a maior concentração de ativos como outros desafios para os fundos menores.
Flexibilidade continua sendo a principal vantagem
“Valor não nasce do tamanho, nasce da capacidade de transformação. Fundos pequenos conseguem capturar oportunidades que muitas vezes não movem a agulha para um veículo bilionário. Uma aquisição bem executada, uma renegociação relevante de contrato ou a venda de um ativo com ganho expressivo podem ter impacto material no retorno do cotista”, diz Mantesso. Na avaliação do executivo da Tivio, fundos menores também conseguem executar operações de turnaround, reciclar portfólios e adquirir ativos de menor porte com muito mais agilidade do que veículos de grande patrimônio.
Especialização deve ganhar espaço na indústria de FIIs
Os dois gestores também concordam que a especialização tende a se tornar uma das principais características da próxima fase de desenvolvimento da indústria de FIIs. “Vejo a escala como consequência da estratégia, e não como seu ponto de partida”, afirma Mateoli. Para ele, investidores tendem a priorizar cada vez mais a qualidade da gestão, a capacidade de originar oportunidades e a consistência da execução, e não apenas o tamanho do patrimônio.
O gestor da Paramis acredita, inclusive, que novas estruturas mais especializadas e até veículos com prazo determinado poderão ganhar espaço para capturar oportunidades específicas de determinados ciclos de mercado. Na mesma linha, Mantesso afirma que o futuro não será formado apenas por grandes fundos generalistas. “Fundos focados em determinados nichos imobiliários, regiões específicas ou estratégias diferenciadas podem gerar retornos superiores justamente porque operam em mercados menos competitivos.”
