O Brasil vive um aumento significativo na compra de imóveis por estrangeiros, especialmente na Zona Sul do Rio de Janeiro e no litoral de Santa Catarina. O fenômeno, impulsionado pelo turismo recorde e pelo home office, tem gerado impactos no mercado imobiliário, como a alta dos aluguéis e a pressão por regulações.
Recorde de turistas e interesse estrangeiro
Em 2025, o Brasil recebeu 9,2 milhões de visitantes estrangeiros, recorde histórico, e os primeiros cinco meses de 2026 já somam 4,9 milhões. Esse fluxo, aliado ao crescimento do trabalho remoto, tem atraído nômades digitais e investidores. No Rio, a prefeitura lançou em 2021 um programa para atrair esses profissionais.
“Os avanços nas vendas são identificados principalmente nos imóveis compactos recém-lançados. Em Ipanema e no Leblon, pesquisas mostram que 30% dessas unidades foram comercializadas para estrangeiros”, afirma Claudio Hermolin, presidente do Sinduscon-Rio.
Argentinos e americanos lideram compras
Em Florianópolis, um levantamento de imobiliária local aponta que 83% das vendas de apartamentos na planta foram para argentinos, segundo Marco Aurélio Lievore, diretor regional do Creci-SC. “Os empreendimentos buscados em sua grande maioria são estúdios. Muitos estrangeiros passam férias aqui e depois vêm procurar um lugar para morar ou investir”, conta.
Americanos, europeus (como franceses e suíços) e cidadãos dos Emirados Árabes Unidos também estão entre os principais compradores.
Vantagens cambiais e facilidades de residência
A Lobie, empresa de gestão de imóveis, viu a participação de estrangeiros em sua carteira saltar de 2% para 18% em três anos, administrando cerca de 1.620 estúdios de investidores de fora. “A receita obtida certamente paga a manutenção e deixa algum lucro”, afirma Hermolin.
Lievore destaca fatores cambiais: na Argentina, imóveis são negociados em dólar, tornando transações em reais atrativas. Além disso, o Brasil oferece potencial de valorização comparado a mercados saturados como Miami e Algarve. A facilidade para obter residência também atrai: uma resolução do CNIg permite que estrangeiros que comprem imóveis a partir de R$ 1 milhão solicitem autorização de residência.
“O Brasil é um país fácil de conseguir residência, é algo que ajuda muito”, aponta Lievore, citando ainda um fluxo recente de russos após a guerra na Ucrânia.
Airbnb em ascensão e concentração em SC
O Brasil é o terceiro maior mercado do Airbnb, atrás de EUA e França. Desde 2022, Rio e Florianópolis mais que dobraram suas ofertas de anúncios. O Rio tem mais de 60 mil anúncios, Florianópolis 36 mil — em comparação, Barcelona (que proibirá a modalidade em 2028) tem 26 mil.
“O Brasil vem registrando um crescimento nos anúncios acima do resto do mundo”, resume Sofia Morais de Sousa, executiva do AirDNA. Bombinhas (SC) lidera a concentração de anúncios por km² (210,3), seguida por Balneário Camboriú (138,8). O Senna Tower, prédio residencial mais alto do mundo em Balneário Camboriú, já vendeu 16% de seus apartamentos para estrangeiros.
O perfil dos hóspedes mudou: em 2021, menos de 10% eram estrangeiros; no último ano, ultrapassou 20%, ainda distante da Europa, onde esse índice chega a 80% na Espanha.
Pressão por regulação e alta de aluguéis
O avanço das locações de curta temporada tem gerado pressões. Em maio, o STJ decidiu que a locação em condomínios depende de aprovação de dois terços dos condôminos. Moradores já sentem alta nos aluguéis: Florianópolis registrou aumento de 9% no último ano.
“É o momento de entender o que está acontecendo, e a pressão no aluguel muda essa percepção”, aponta Aline Cruviel, diretora do Inside Airbnb. “O discurso geral é de que é uma oportunidade de renda extra, mas na prática é um grupo restrito que consegue gerar renda, enquanto o todo acaba pagando os custos com a alta do aluguel.”
Ela destaca empresas estrangeiras como a Blueground, que adquiriu a Tabas no Brasil, voltada para estrangeiros. “Há uma postura de autoridades de atração de investimentos, mas que não se avalia muito o outro lado e as consequências”, afirma.
Exemplos internacionais de regulação
Países como Canadá baniram a compra de imóveis por estrangeiros (2023-2027). A Espanha avalia impostos de até 100% para compradores de fora da UE. Portugal limitou seu “visto de ouro” em 2023 devido às pressões no mercado imobiliário.
