O fundo imobiliário VISC11 (Vinci Shopping Centers) anunciou a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MoU) para a potencial venda de participações em nove shopping centers de seu portfólio por aproximadamente R$ 573 milhões. A informação foi divulgada em fato relevante nesta semana.
Valor da transação supera avaliação em 10%
De acordo com o documento, o valor da transação representa cerca de 10% acima do valor de avaliação dos ativos. Caso a operação seja concluída, a expectativa da gestora é de geração de R$ 346 milhões em caixa líquido para o VISC11, além de um ganho de capital líquido estimado em R$ 1,21 por cota.
Os ativos envolvidos na negociação respondem por aproximadamente 11% do NOI (Net Operating Income) do fundo, indicador que mede o resultado operacional dos imóveis. O pagamento será realizado de forma parcelada: metade do valor será quitada na conclusão da operação, enquanto os demais 50% serão pagos em três parcelas, corrigidas pelo IPCA, com vencimentos em seis, doze e sessenta meses.
Gestora manterá participação no fundo comprador
A operação será estruturada por meio da constituição de um novo fundo imobiliário comprador, que contará com duas classes de cotas: uma sênior, equivalente a 80% do patrimônio, e outra subordinada, correspondente aos 20% restantes. Nesse formato, o VISC11 permanecerá exposto ao desempenho econômico dos ativos negociados ao subscrever integralmente as cotas subordinadas do novo veículo.
De acordo com a Vinci, a taxa interna de retorno (TIR) nominal estimada para essa participação é de 17% ao ano. Durante os três primeiros anos de funcionamento do fundo comprador, eventuais rendimentos excedentes destinados às cotas sênior permanecerão retidos no veículo. A distribuição ao VISC11 poderá ocorrer a partir do quarto ano, respeitadas as condições previstas no memorando.
Captação mínima e prazo de duração
A oferta das cotas sênior poderá alcançar até R$ 464 milhões, mas a conclusão da transação depende da captação mínima de R$ 100 milhões. Caso esse montante não seja atingido integralmente, a venda poderá ocorrer apenas de forma parcial.
O fundo comprador terá prazo de duração inicial de cinco anos, prorrogável por mais um ano. Ao término desse período, caso ainda existam ativos remanescentes, o VISC11 poderá recomprá-los em condições suficientes para amortizar integralmente as cotas sênior, inclusive com possibilidade de emissão de novas cotas pelo valor patrimonial.
Impacto para o investidor
A operação, se concretizada, representa uma oportunidade de o fundo realizar ganho de capital e aumentar sua liquidez, direcionando recursos para outras oportunidades ou distribuição aos cotistas. A manutenção da exposição via cotas subordinadas permite ao VISC11 participar da valorização futura dos ativos, mas também assume riscos adicionais.
Especialistas acompanham o desenrolar da transação, que depende de condições de mercado e da captação mínima. O prazo de cinco anos do fundo comprador alinha-se a uma estratégia de médio prazo, com possibilidade de recompra dos ativos ao final.
