O mercado de prédios de escritórios na cidade de São Paulo está mostrando uma recuperação constante desde a pandemia, afirmaram gestores de fundos imobiliários. O movimento é puxado principalmente pelo fim (ou redução) do home office pelas grandes empresas. No entanto, a volta dos trabalhadores ao expediente presencial tem exigido melhorias nos edifícios.
Volta ao escritório impulsiona demanda
“Estamos vendo uma volta para os escritórios. Não tenho dúvidas de que o mercado vem forte. E não é crescimento econômico e contratações. São as empresas colocando de volta no escritório pessoas já contratadas”, afirmou o sócio executivo da Kinea, Carlos Martins.
O grande exemplo desse movimento, segundo ele, foi dado pelo Nubank, que anunciou a volta ao escritório e a locação de grandes áreas para abrigar seu quadro de colaboradores. “O caso do Nubank foi emblemático. É uma empresa jovem, grande, que acreditava que poderia ficar fora do escritório, mas seu mindset mudou”, disse Martins.
Na visão do sócio da Kinea, esse movimento tende a continuar, reforçando a demanda por escritórios. Tanto que vão faltar imóveis vagos em alguns trechos da cidade, estimou, citando casos das avenidas Faria Lima, Paulista e Chucri Zaidan, além do bairro de Pinheiros. Nesses locais, há muita demanda e poucos novos imóveis em obras.
Grandes empresas retornam ao presencial
O diretor da Barzel Properties, Cassiano Jardim, observou que as grandes empresas estão conseguindo fazer seus trabalhadores voltarem ao escritório só agora, após passarem muitos anos no home office desde a pandemia. A primeira “reocupação” foi vista pelas empresas pequenas e médias, observou. “As grandes estão voltando só agora”, disse.
A Barzel é dona do Pinheiros One — muito lembrado por ter sido sede da Odebrecht — “do lado de lá” da Marginal Pinheiros. No conjunto de prédios da Barzel, a vacância caiu de 30% para menos de 10% nos últimos dois anos, puxada pelo aumento na demanda por áreas vinda das empresas que retornaram à rotina presencial.
Jardim citou ainda a necessidade de adotar uma gestão mais ativa para preparar os prédios às demandas das pessoas que voltaram a frequentar os escritórios - com maior interesse em serviços e alimentação. O Pinheiros One, por exemplo, ganhou dois restaurantes, barbeiro e academia. “Absorvemos boa parte da área vacante da Odebrecht mostrando ao ocupante que ele pode fazer tudo de principal no próprio prédio, sem ter de sair”, comentou.
Serviços e flexibilidade são tendências
O presidente da BGR, Martin Jaco, concordou que as empresas que alugam os imóveis têm pedido mudanças nos escritórios, como a oferta de serviços e alimentação dentro do prédio e nos entornos. Além disso, há maior flexibilidade nos horários do expediente de trabalho, bem como formas variadas de acesso (carro, moto, ônibus e até bicicleta e patinete).
“Tem gente que chega muito mais cedo ou sai bem mais tarde, e aí precisa de um serviço de café e academia”, por exemplo. “São os ocupantes que determinam as alterações dos projetos de escritórios.”
Jaco afirmou ainda que os empreendimentos com boa oferta de serviços, qualidade de engenharia e localização privilegiada são aqueles com uma demanda perene de inquilinos. Segundo ele, isso estimula os investimentos neste tipo de imóvel. A BGR é a gestora do fundo que adquiriu o B32 (prédio da Baleia, na Faria Lima). “Estamos fazendo o terceiro follow para aumentar nossa participação no ativo”, citou.
Novo modelo de escritório
O atual escritório da empresa de cosméticos Jequiti é fruto desse momento de transformação do setor. No início de 2025, a companhia trocou um galpão na região da Anhanguera, por duas lajes de 550 metros quadrados no Memorial Office Building, prédio na Barra Funda, zona oeste de São Paulo.
Com possibilidade de receber até 200 pessoas, o empreendimento está mais bem localizado, próximo a uma estação de metrô e pontos de ônibus. O projeto, desenvolvido pela empresa de escritórios flexíveis Woba, adaptou o espaço para ter estúdio de podcast, espaço instagramável e até um laboratório para testes.
No caso mais emblemático deste cenário, o Nubank vai ocupar dois novos prédios a partir de 2027. O Cyrela Corporate, projetado pelo estúdio de design italiano Pininfarina, localizado na Rua Oscar Freire, terá 35 mil m² e capacidade para mais de 3 mil pessoas. O espaço contará com área de eventos, serviços, uma unidade do NuCafé e jardim externo abertos ao público, sala de jogos e biblioteca.
Proximidade e sustentabilidade são chave
Para Melissa Spinelli, diretora de transações e negócios imobiliários da Binswanger Brazil, a proximidade de transporte público, restaurantes e serviços, tecnologia embarcada, andares amplos e flexíveis e espaços colaborativos estão entre os itens mais buscados pelas empresas neste momento de retomada do trabalho presencial. “Entre os principais motivos estão a busca por maior integração entre equipes, fortalecimento da cultura organizacional e da colaboração presencial”, diz a executiva. “O retorno ao escritório vem acompanhado de projetos de consolidação de operações, upgrade de padrão dos imóveis e reposicionamento das empresas em regiões mais estratégicas da cidade”.
O Edifício Biosquare, em construção no bairro de Pinheiros, é outro exemplo desse movimento. O futuro prédio da Amazon está localizado a alguns passos do metrô Fradique Coutinho, na Avenida Rebouças e incorporou, entre outros itens, lajes com até 2.600 m², pé-direito livre de 3 metros, iluminação e ventilação natural, terraços privativos e controle de qualidade do ar. No térreo aberto ao público, o prédio, desenvolvido pela G.D8 incorporadora, terá áreas de convivência e uma fachada com restaurantes.
Outro projeto que nasce dessas tendências é o edifício Valente, fruto de parceria da incorporadora Idea! Zarvos é do escritório de arquitetura FGMF. Localizado na Cardeal Arcoverde com a Capote Valente, o prédio mescla unidades residenciais com corporativas e “tipologias únicas”. As plantas são todas diferentes e permitem usos não convencionais.
“Por conta da legislação de varandas e da intenção de plantas diferentes, surge a volumetria marcante com volumes e caixilhos profundamente trabalhados que marcam a esquina”, explica Fernando Forte do escritório FGMF. Com quase 15 mil m² de área construída, em um terreno de cerca de 1.400 m², o edifício foi entregue em 2025 e tem 21 pavimentos.
Também de olho nessas novas demandas, mais populares depois da pandemia, a incorporadora 3Z Realty passou a intensificar a busca por certificação LEEDs, concedida a edifícios sustentáveis. Com isso, os edifícios focam em aspectos que garantem o bem-estar aos usuários, como qualidade do ar interno, controle térmico, conforto acústico e iluminação.
No Art Tower Pinheiros, prédio em construção no bairro de Pinheiros, zona oeste de São Paulo, a incorporadora promete um empreendimento integrado com a natureza, vidros que bloqueiam o calor e soluções que ampliam a entrada de luz natural.
“As empresas entenderam que o escritório precisa ser uma extensão da casa dos colaboradores, tão confortável quanto”, diz Carlos Passos, diretor da 3z Realty.
