O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser usado para abater financiamento imobiliário em três modalidades distintas, cada uma com efeitos diferentes sobre o saldo devedor e o fluxo de caixa do trabalhador. A escolha ideal depende da situação financeira e do objetivo, seja reduzir o prazo, aliviar o orçamento mensal ou diminuir o total da dívida.
As três formas de usar o FGTS no financiamento
De acordo com as regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o trabalhador pode optar por:
- Liquidação das parcelas finais: quita as últimas prestações, encurtando o prazo do contrato sem alterar o valor mensal. A operação pode ser repetida a cada dois anos, amortizando até 12 prestações por vez.
- Amortização parcial das próximas 12 parcelas: reduz em até 80% o valor de cada uma das 12 prestações seguintes, mantendo o prazo total do financiamento. Após 12 meses, o trabalhador pode reativar o benefício.
- Abatimento do saldo devedor: diminui o montante total devido ao banco, recalculando as parcelas para baixo pelo restante do prazo contratual.
“O trabalhador precisa comparar o rendimento do FGTS com o custo do financiamento. Se o fundo rende 6,9% ao ano e o financiamento custa 9% a 15%, faz sentido usar o saldo para amortizar uma dívida mais cara”, explica Danilo Jusan, reitor do Ibmec-RJ e especialista em finanças.
Impacto financeiro de cada opção: simulação em três cenários
O especialista elaborou simulações exclusivas para o EXTRA, considerando um saldo de FGTS de R$ 40 mil sobre uma dívida de R$ 300 mil, no sistema SAC (Sistema de Amortização Constante). As taxas de juros testadas foram 9%, 12% e 15% ao ano, com prazos restantes de 100, 200 e 300 meses.
No cenário 1 (faltam 100 meses), a opção de liquidar as parcelas finais (opção 1) com taxa de 15% gera economia de R$ 43.966,08 em juros, reduzindo o prazo para 86,7 meses. Já a amortização de 80% das próximas 12 parcelas (opção 2) diminui a prestação de R$ 6.514,48 para R$ 2.987,85 (52,7% de desconto). O abatimento do saldo devedor (opção 3) resulta em nova parcela de R$ 5.645,88 e economia de R$ 23.664,13 em juros.
No cenário 2 (200 meses restantes), a opção 1 com taxa de 15% economiza R$ 87.703,73, enquanto a opção 2 reduz a parcela de R$ 5.014,48 para R$ 1.584,49 (67,8% de desconto). A opção 3 gera economia de R$ 47.093,97.
No cenário 3 (300 meses), a maior economia ocorre na opção 1: R$ 131.441,37 com juros de 15%. A opção 2 dá desconto de 74,9% na parcela (de R$ 4.514,48 para R$ 1.116,71), e a opção 3 poupa R$ 70.523,80.
“As taxas de 9%, 12% e 15% são exemplos de juros baixo, médio e alto, sem vínculo com instituições específicas”, esclarece Jusan.
Cuidados e recomendações
O FGTS funciona como reserva de emergência para demissão sem justa causa, aposentadoria ou doenças graves. “Minha recomendação é nunca usar todo o recurso. Mantenha uma reserva estratégica para situações complexas”, orienta Jusan.
A Caixa Econômica Federal depositará até 31 de agosto de 2025 o lucro do FGTS referente ao ano anterior, totalizando R$ 13,042 bilhões, com rendimento de 6,90% (acima da inflação de 4,26% pelo IPCA). Esse valor também pode ser usado para amortização do financiamento imobiliário, ampliando as possibilidades de redução da dívida.
Qual opção compensa mais?
Para quem busca a maior economia de juros no longo prazo, quitar as parcelas finais (opção 1) é geralmente a melhor escolha. Já o alívio temporário no orçamento (opção 2) é indicado para quem enfrenta dificuldades financeiras imediatas. O abatimento do saldo devedor (opção 3) equilibra redução de parcela e economia de juros, mas exige esperar dois anos para nova operação.
