O mercado de loteamentos no Brasil está se transformando. Se antes os empreendimentos eram meras extensões da malha urbana, hoje o setor aposta em projetos multifuncionais que vão além da venda de terrenos. Inspirados por modelos norte-americanos e europeus e impulsionados pela regulamentação dos condomínios de lotes, os novos loteamentos incorporam áreas de lazer, serviços, segurança e infraestrutura voltadas à qualidade de vida.
Mudança de paradigma no urbanismo
Segundo especialistas, essa transformação acompanha uma mudança no perfil dos compradores. Muitos empreendimentos inicialmente planejados como segunda residência passaram a ser ocupados como moradia principal, refletindo as possibilidades do trabalho remoto e a busca por mais espaço e contato com a natureza.
No Estado de São Paulo, o mercado de loteamento manteve ritmo elevado. Nas 81 cidades monitoradas pelo Secovi-SP, foram lançados 39.338 lotes em 2018, 50.710 em 2019, 44.594 em 2020 e, no primeiro trimestre de 2026, 7.297 novos lotes. Esse cenário será debatido no Fórum Estadão Loteamento Urbano 2026, em 3 de agosto, em São Paulo, em parceria com a Aelo, com transmissão online.
O arquiteto e urbanista João Fernando Pires Meyer, professor da FAU-USP, afirma que o planejamento urbano brasileiro vive uma mudança de paradigma: “A ideia é trazer para dentro do bairro serviços, praças, áreas institucionais a uma distância caminhável das casas. Isso envolve criar fachadas ativas para que as pessoas possam andar pelas calçadas.”
Segregação ou convivência?
O engenheiro civil Caio Calfat, especialista em desenvolvimento imobiliário, defende que um bom projeto urbano “empurra” as pessoas para fora de casa, incentivando deslocamentos a pé. Para ele, a segregação é mais evidente em modelos como Brasília ou bairros como a Tijuca (RJ), onde o carro é indispensável. “O conceito moderno de urbanismo com qualidade é fazer com que a pessoa se desloque a pé. Você cria segregação em cidades ou bairros com condomínios que não se comunicam e exigem deslocamento de carro”, diz Calfat.
No entanto, Meyer ressalta que, mesmo com planejamento focado no pedestre, a integração costuma ocorrer entre perfis semelhantes. “Acaba sendo um fluxo de pessoas iguais, com mais ou menos o mesmo perfil de renda. O modelo integra mais, mas dentro do mesmo cluster, separando outros grupos sociais.”
Cidade de 15 minutos e infraestrutura verde
A lógica de privilegiar o pedestre está alinhada ao conceito da cidade de 15 minutos, do urbanista Carlos Moreno. Em entrevista ao Estadão, ele afirmou: “Nos tornamos centauros, metade humanos e metade carros, e perdemos a noção do tempo útil da vida familiar. Queremos um urbanismo social, de escala humana, de proximidade.”
Outra demanda do mercado é a presença de parques e soluções baseadas na natureza, como jardins de chuva e pisos impermeáveis. Segundo Meyer, as áreas verdes tornaram-se o principal elemento de valorização dos novos loteamentos, adotadas inclusive em empreendimentos econômicos, pois “a qualidade urbanística não é significativamente mais cara”. Esses espaços, explica, contribuem para o placemaking, criando identidade e pertencimento.
Impacto do Minha Casa, Minha Vida
O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) também impulsiona o mercado. Criado em 2009, o programa financia a aquisição de terrenos com construção. Atualmente, atende famílias com renda bruta anual de até R$ 134 mil, em faixas que vão até R$ 13 mil mensais (faixa 4, incorporada em 2025, financiada pelo Fundo Social do pré-sal).
Dados do Secovi-SP mostram que, em fevereiro de 2026, 73% das unidades vendidas e 82% dos lançamentos na capital paulista estavam enquadrados no MCMV. A velocidade de vendas do programa foi de 14,7%, mais que o dobro dos demais segmentos (7,1%). Em 2025, 64% dos imóveis vendidos eram do MCMV e sua velocidade de vendas cresceu 25%, enquanto outros segmentos desaceleraram.
Segundo Caio Calfat, o conceito urbanístico dos loteamentos para o MCMV segue a mesma lógica dos demais: bairros planejados com infraestrutura completa. As diferenças estão mais nos materiais do que no projeto urbanístico.
Complexos no entorno de shoppings
A Allos aposta em empreendimentos de uso misto ao redor de seus shoppings. A empresa mantém um pipeline de 72 torres em 13 shoppings de nove Estados, em parceria com 19 incorporadoras. O Masterplan do Parque Dom Pedro, em Campinas (SP), prevê 17 torres em 300 mil m², com residências, escritórios, saúde, educação e lazer.
Futuros projetos incluem o complexo no Shopping da Bahia, em Salvador (cerca de 2,7 mil moradores), e no Catuaí Londrina (aproximadamente 4 mil pessoas). Cerca de 85% do pipeline é residencial; o restante inclui corporativos, hotéis e saúde. O modelo asset light reduz investimentos diretos.
Mário Oliveira, diretor de Desenvolvimento e Novos Negócios da Allos, afirma: “Os consumidores valorizam a conveniência de reunir diferentes atividades em um mesmo local, reduzindo deslocamentos.” Dados da empresa mostram que moradores frequentam os shoppings até cinco vezes mais que a média e registram consumo mensal 47% superior, especialmente em alimentação, serviços e lazer.
