Fundos imobiliários negociados com desconto em relação ao valor patrimonial costumam atrair investidores, especialmente em momentos de maior volatilidade. No entanto, um P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) baixo, por si só, não é garantia de potencial de valorização. Essa é a visão de Flávio Pires, analista de fundos imobiliários do Santander, que defende que o investidor deve olhar além do desconto e avaliar a qualidade dos ativos, a capacidade de geração de renda e os gatilhos capazes de destravar valor para o fundo.
Segmentos com desconto persistente
Segundo o especialista, alguns segmentos permanecem negociando abaixo do valor patrimonial há vários anos sem conseguir reduzir esse desconto, justamente pela ausência de fatores que justifiquem uma reprecificação pelo mercado. Entre os exemplos citados estão os fundos de lajes corporativas, que, apesar de negociarem com descontos relevantes, ainda convivem com desafios relacionados à ocupação, alavancagem financeira e dificuldade para reciclar ativos.
Na avaliação do analista, o mercado continua encontrando oportunidades mais atrativas em outros segmentos, como logística, shopping centers e fundos híbridos, que hoje apresentam maior capacidade de crescimento e geração de valor aos cotistas.
Desconto elevado nem sempre significa oportunidade
Para Pires, um dos erros mais comuns dos investidores é associar automaticamente um grande desconto ao potencial de valorização. Segundo ele, muitos fundos permanecem negociando com deságio durante anos justamente porque faltam catalisadores capazes de reduzir essa diferença em relação ao valor patrimonial.
“Tem coisas que estão com muito desconto, mas no final não têm espaço para andar porque não existe um gatilho e nem um investidor disposto a comprar esse ativo”, afirma em entrevista ao Liga de FIIs, programa semanal do InfoMoney sobre fundos imobiliários.
De acordo com Pires, descontos superiores a aproximadamente 20% merecem atenção redobrada. Em muitos casos, esse nível pode refletir problemas estruturais do fundo e não apenas uma oportunidade de mercado. “Se um fundo negocia com desconto acima de 20%, normalmente existe algo de estranho com ele ou problemas relevantes que justificam essa precificação”, disse.
Lajes corporativas continuam entre os segmentos mais desafiadores
Entre os segmentos analisados pelo Santander, os fundos de escritórios seguem sendo os que inspiram maior cautela. Segundo Flávio Pires, embora o mercado físico de escritórios em São Paulo apresente melhora gradual na ocupação, poucos fundos listados conseguem capturar esse movimento de forma efetiva.
Além disso, a ausência de compradores para ativos corporativos dificulta a reciclagem dos portfólios, reduzindo o potencial de geração de ganhos de capital e contribuindo para que muitos fundos permaneçam negociando com desconto por longos períodos.
Governança é importante filtro antes de recomendar um FII
Além dos indicadores financeiros, o analista comenta que a governança é um dos fatores mais importantes no processo de seleção dos fundos. Segundo ele, episódios recentes de perdas expressivas em alguns FIIs reforçaram a necessidade de avaliar a qualidade da gestão antes de qualquer investimento.
“Quando recomendamos um fundo aos nossos clientes, é porque realizamos uma diligência sobre a gestão e temos confiança de que ele é administrado por profissionais qualificados”, concluiu.
