Publicidade Ao contrário de outros mercados ao redor do mundo, no Brasil o risco da transação de compra de um imóvel recai sobre o corretor, em um primeiro momento, e sobre o comprador depois. É o que explica Mickael Malka, CEO da Kenlo.
“Nos Estados Unidos, a transação de compra de um imóvel é protegida por avaliações especializadas e pela contratação de um seguro de título – é uma indústria que ultrapassou US$16,2 bilhões em prêmios em 2024. Já em países como Alemanha ou Austrália, o sistema adotado é o chamado “Torrens”, onde o Estado garante o título. Aqui no Brasil, na prática, a responsabilidade de verificar o título do imóvel recai sobre o comprador e o corretor, manualmente, em cada negócio”, explica.
Pela legislação brasileira, a propriedade de um imóvel só é de fato transferida com o registro na matrícula. A escritura, isoladamente, não garante a titularidade. Ferramenta do InfoMoney Baixe agora (e de graça)! Clique aqui! Acontece que, como o sistema é pulverizado em mais de 3,6 mil cartórios de registro de imóveis, a verificação prévia da situação de um ativo em uma potencial transação de venda imóvel é manual e lenta – uma transferência de posse em situação regular leva de 30 a 90 dias; contudo, a presença de passivos estica esse prazo por meses ou anos.
Corretor e imobiliária tem responsabilidade?
A responsabilidade sobre o anúncio de um imóvel se estende aos intermediários e pode ser ampla. “Anunciar com rigor documental não é apenas boa prática, mas obrigação legal. O profissional que não diligencia a conferência entre o anúncio e os documentos do imóvel assume um risco jurídico e reputacional considerável”, afirma Endo, lembrando que o corretor pode responder por perdas e danos, conforme o Artigo 723 do Código Civil.
Continua depois da publicidade Sobre o risco específico de negociar imóveis em nome de falecidos com “promessa” de regularização, a advogada é enfática: “O comprador está, tecnicamente, negociando com quem não tem legitimidade jurídica para vender”. Endo alerta que essa promessa cria apenas um direito obrigacional, e não real. “O comprador pode ver seu dinheiro imobilizado em uma disputa judicial longa, sem conseguir nem registrar o imóvel nem reaver os valores com rapidez”.
A hierarquia dos documentos: qual prevalece?
Endo explica que a hierarquia entre matrícula, escritura e cadastro do IPTU de um imóvel não é absoluta, “variando segundo a natureza da divergência e do efeito jurídico que se pretende produzir”. Entretanto, na análise de segurança jurídica, a Matrícula, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, é o documento de maior força para fins de propriedade. Em qualquer cenário de divergência entre anúncios ou contratos e a matrícula, o que está registrado oficialmente perante o Estado é o que prevalece juridicamente.
Já a Escritura Pública, lavrada em Tabelionato, formaliza a vontade de compra e venda entre as partes e declara as características do imóvel no momento da negociação, mas possui uma eficácia limitada. Sozinha, ela não transfere a propriedade, dependendo obrigatoriamente do registro posterior na matrícula para ter validade real.
“Se a metragem descrita na escritura diverge da matrícula, prevalece o registro da matrícula, e a solução passa por um procedimento de retificação”, explica.
Continua depois da publicidade Por fim, o Carnê do IPTU é um documento estritamente administrativo da Prefeitura para fins de tributação. Ele não possui o poder de transferir propriedade e não serve como substituto do registro público em disputas sobre a metragem real ou a titularidade do bem e, segundo Endo, está sujeito a equívocos relevantes. “Há uma exceção relevante dessa lógica: quando a matrícula está desatualizada. Se a própria matrícula contém erro ou omissão, como uma construção nunca averbada, ela deixa de refletir a realidade fática do imóvel. Nesse caso, nenhum dos três documentos isoladamente resolve a questão. A solução jurídica adequada é a retificação de matrícula, que estabelecerá a metragem real com base em levantamento pericial. Esse documento técnico, uma vez homologado e averbado, passa a integrar a matrícula e supera qualquer dado anterior conflitante”, pondera.
Retificação de erros
Caso o investidor identifique que a base de cálculo do IPTU ou do ITBI está superestimada, o caminho para a retificação é processo administrativo, mas Endo ressalta que o processo costuma ser demorado.
Continua depois da publicidade No caso do ITBI e ITCMD, a advogada aponta que o fisco muitas vezes fixa bases de cálculo acima do valor real da transação, contrariando o entendimento do STF. “A esfera administrativa raramente oferece resultado satisfatório nessas hipóteses, pois o próprio órgão que fixou o valor é quem analisa a impugnação. A via judicial é a mais efetiva”, recomenda Rute Endo.
Integração tecnológica e o novo padrão de mercado
A busca por maior liquidez e eficiência tem acelerado o uso de tecnologias de auditoria automatizada para registros de imóveis. Atualmente, ferramentas baseadas em IA já conseguem interpretar e padronizar matrículas em minutos, apontando riscos antes que corretor e comprador invistam tempo no ativo.
Continua depois da publicidade Esse movimento no setor privado coincide com reformas públicas como a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), o “CPF do imóvel”, que começou a ser exigido em janeiro de 2026.
Para Malka, o modelo de atuação da Kenlo e de outras empresas do setor precisa ser preventivo. “Quando nós percebemos que a maior dor do fechamento ocorre quando a matrícula tem um problema, passamos a orientar o mercado a inverter o funil: em vez de pedir o documento no fechamento, ele deve ser exigido na captação do imóvel”, concluiu.
