A XP Asset encontrou uma solução alternativa para não perder oportunidades bilionárias no setor logístico enquanto muitos fundos imobiliários enfrentam dificuldades para captar recursos devido aos juros elevados. A estratégia envolve a criação de veículos temporários para adquirir ativos considerados estratégicos, com planos de incorporá-los futuramente quando as condições de mercado se tornarem mais favoráveis.
Estratégia de veículos temporários
Pedro Carraz, gestor de fundos imobiliários de tijolo da XP, explicou que a criação dos fundos XP Log Prime Yield 1 e 2 faz parte dessa abordagem. Esses veículos foram estruturados para aproveitar oportunidades de aquisição de ativos logísticos sem depender de novas emissões do XP Log, fundo que atualmente possui cerca de R$ 5,4 bilhões em patrimônio e 1,7 milhão de metros quadrados de área bruta locável.
“Não é porque o juro permaneceu elevado por um período longo que o mercado deixou de fazer transações de M&A. Tem algumas transações que a gente entendeu que não fazia sentido deixar passar, mesmo não tendo recursos disponíveis no XP Log naquele momento”, comentou Carraz.
Captações e aquisições
O primeiro veículo captou cerca de R$ 450 milhões para adquirir quatro ativos logísticos, incluindo locais como Manaus, Cajamar e Rio de Janeiro. Já o Prime Yield 2 levantou aproximadamente R$ 480 milhões e continua em processo de alocação, com expectativa de concluir três aquisições nos próximos meses.
A proposta da gestora é que os dois fundos funcionem como estruturas temporárias. Quando o mercado for favorável a novas captações pelo XP Log, os ativos deverão ser incorporados ao portfólio principal, consolidando um único veículo de logística de grande escala.
“A gente quer ter um fundo só de logística com R$ 10 bilhões, R$ 15 bilhões ou R$ 20 bilhões sob gestão em algum momento. Assim que o mercado permitir, a ideia é tombar esses ativos para dentro do XP Log”, disse Carraz.
Manaus como destaque logístico
Entre os mercados destacados pela XP está Manaus, que concentra parte relevante das aquisições realizadas pelos fundos Prime Yield. Carraz pontuou que a região surpreendeu positivamente a equipe de gestão e se tornou uma das principais apostas dentro da estratégia logística da XP.
“Quando a gente fez o XP Log Prime 1, olhou Manaus com certa desconfiança. Hoje a nossa visão é completamente diferente. É um mercado super demandante, que está pegando muito preço”, afirmou.
Segundo ele, a combinação entre crescimento do comércio eletrônico, expansão geográfica das operações logísticas e os incentivos da Zona Franca de Manaus contribui para fortalecer a demanda por galpões na região. “Nos últimos 18 meses tivemos diversas renovações de contratos com ganhos reais de aluguel superiores a 20%. Isso mostra a pujança desse mercado”, disse.
Riscos da estratégia e perspectivas
Carraz também avaliou que a retomada consistente da indústria de fundos imobiliários depende de uma redução dos juros, mas não necessariamente de uma Selic nos níveis observados durante a pandemia. “Eu acho que uma Selic entre 8,5% e 11% já é suficiente para voltar a ter um cenário pujante de captações em fundos imobiliários”, afirmou.
Para o gestor, mesmo diante das incertezas macroeconômicas, o risco da estratégia de veículos com mandatos permanece controlado. “Caso o cenário de mercado continue adverso, a XP considera alternativas como a prorrogação do prazo dos veículos, a venda dos ativos para terceiros ou até mesmo a transformação dos fundos em estruturas permanentes.”
Enquanto isso, a meta segue sendo consolidar os ativos adquiridos em um único portfólio logístico de grande escala, capaz de ultrapassar 2,2 milhões de metros quadrados e atrair cada vez mais investidores institucionais e estrangeiros.
