O banco de investimentos UBS-BB alterou sua recomendação para as ações da MRV (MRVE3), passando de compra para neutro, e reduziu o preço-alvo de R$ 12 para R$ 7. A decisão foi comunicada em relatório divulgado nesta quarta-feira (3) e reflete uma série de fatores que impactam negativamente as perspectivas da construtora.
Motivos do rebaixamento
De acordo com os analistas, a deterioração das projeções macroeconômicas brasileiras foi o principal motivo para a mudança. As expectativas de taxas de juros mais altas por um período prolongado, combinadas com o aumento nos riscos de provisões por perdas na Resia, braço imobiliário do grupo nos Estados Unidos, pesaram na decisão. Embora o múltiplo de lucros projetado de um ano à frente tenha sido mantido em 6 vezes, os analistas concluíram que a atratividade do papel diminuiu significativamente em comparação com concorrentes do setor de construção civil.
No momento da publicação do relatório, as ações da MRV registravam queda de 4,38%, cotadas a R$ 5,67, às 12h42 (horário de Brasília), em um dia negativo para o mercado.
Impacto nas operações domésticas
O documento detalha que o corte de recomendação foi fundamentado por uma piora projetada no crescimento dos lucros da operação nacional. Há uma previsão de cenário adverso no desempenho doméstico da companhia. Segundo o relatório: “Nosso rebaixamento para neutro é sustentado por uma perspectiva pior para o crescimento do lucro líquido na operação do Brasil em meio a um cenário mais desafiador para margens e resultados financeiros”.
Os analistas também adotaram uma postura mais defensiva em relação à subsidiária norte-americana, reduzindo as projeções devido à forte possibilidade de uma nova baixa contábil em ativos imobiliários. As novas premissas macroeconômicas para o ambiente doméstico pesaram diretamente sobre as contas da holding, com a estimativa da taxa Selic elevada para 13,50% até o final de 2026 e para 11,25% até o encerramento de 2027. O IPCA também foi reajustado para cima, com projeções de 4,8% e 4,3% para os mesmos períodos. Esse encarecimento do custo de carregamento das dívidas corporativas deve provocar um impacto severo sobre o resultado líquido consolidado.
Mudança na dinâmica de avaliação
Um dos principais pontos da análise é uma mudança estrutural na dinâmica de avaliação da construtora. A tese de investimento deixou de ser pautada na capacidade de caixa da empresa para se concentrar totalmente na entrega de resultados nominais. Os analistas relembraram que, na última vez que escreveram sobre a companhia, a capacidade de conversão financeira havia melhorado muito, mas as estimativas se mostraram um erro “fora da curva”.
“Continuamos a acreditar que o fluxo de caixa operacional persiste e se acelera ao longo de 2026 e 2027. No entanto, nossas premissas de lucro líquido durante esse período provaram-se incorretas. Havíamos antecipado um processo de desalavancagem mais rápido, impulsionado por uma redução mais agressiva das taxas de juros, juntamente com uma recuperação da margem bruta na faixa de 60-70 pontos-base, o que pode não se concretizar dado um ambiente de custos mais difícil”, diz a instituição.
Diante desse cenário pressionado, os analistas revisaram o ritmo de expansão para a MRV, reduzindo a velocidade de recuperação esperada. A projeção agora gira em torno de uma evolução de 30 a 40 pontos-base por trimestre, o que, segundo o texto, está “mais em linha com as expectativas do mercado” e justifica a recomendação atual.
Pressão financeira e vendas de recebíveis
Outro fator que impactará o resultado financeiro da construtora é a necessidade de recorrer a vendas de recebíveis muito maiores para os anos de 2026 e 2027, estimadas agora em R$ 2,1 bilhões e R$ 1,8 bilhão, respectivamente. A expectativa é que esse volume pese de forma relevante em seus resultados financeiros. Segundo o estudo do UBS-BB, essa aceleração na venda de carteiras de recebíveis é vista como uma saída necessária para cumprir amortizações trimestrais que variam de R$ 400 milhões a R$ 500 milhões na operação brasileira, evitando o estouro de cláusulas restritivas de endividamento (covenants). Porém, o custo dessas transações é alto.
Com essas revisões, o lucro líquido estimado para a operação da MRV foi cortado em 34% para 2026 (para R$ 650 milhões) e em 31% para 2027 (para R$ 854 milhões). No consolidado da holding, o lucro projetado ficou em R$ 305 milhões e R$ 779 milhões. O banco acrescenta que a MRV “aparece em um nível descontado de P/L para 2027 (4,3 vezes), mas relativamente menos atraente em comparação com a Tenda (4,9x P/L) e Plano&Plano (3,5x P/L), dada a maior previsibilidade de lucros e menor complexidade destas últimas”.
Desafios na Resia
No braço internacional da companhia, os desafios operacionais da Resia continuam pressionando o balanço de forma negativa. Os analistas classificaram a situação financeira da subsidiária como fraca e sem horizonte claro de melhora. “A perspectiva financeira da Resia permanece fraca, com prejuízos contínuos e visibilidade limitada sobre a recuperação dos lucros”, diz o relatório. O fraco desempenho operacional é reflexo direto de uma combinação de fatores de mercado, causados por “locações mais lentas, aluguéis efetivos mais fracos e taxas de juros mais altas”.
O UBS-BB projeta para a Resia novos prejuízos líquidos (ex-baixa contábil) de R$ 299 milhões e R$ 20 milhões para 2026 e 2027, respectivamente. O documento chama a atenção para o forte alongamento nos prazos de desinvestimento dos empreendimentos após o início da fase de locação. Historicamente, o ciclo médio levava 4 trimestres, mas o projeto Tributary exigiu 10 trimestres para ser vendido. Entre os ativos em carteira, os residenciais Rayzor Ranch e Ten Oaks registram média de 9 trimestres em maturação, enquanto o Memorial atinge a marca de 12 trimestres na fase de locação.
Revisões nas marcas Luggo e Urba
O reajuste de estimativas também atingiu as outras marcas da holding. Para a Luggo, as projeções de prejuízo líquido aumentaram para R$ 29 milhões em 2026 e R$ 47 milhões em 2027, refletindo o adiamento da venda de três projetos estabilizados para o quarto trimestre deste ano. Já na Urba, os passivos de cessão subiram para R$ 726 milhões. Em vez de registrar os lucros que haviam sido projetados anteriormente para a loteadora, os analistas explicam que a fraqueza nas receitas financeiras da subsidiária forçou uma revisão completa dos números corporativos. “Estamos revisando nossas estimativas para o lucro líquido, esperando agora prejuízos líquidos de R$ 16 milhões em 2026 e R$ 8 milhões em 2027”, diz o relatório.
Fatores de virada e riscos
Para que a recomendação das ações da construtora volte a ficar positiva, os analistas afirmaram que o mercado precisa recuperar a confiança nos resultados futuros da holding, exigindo especificamente “uma perspectiva mais clara com visibilidade aprimorada em torno do lucro líquido recorrente”. Na prática, uma reviravolta para um cenário otimista demandaria inflação controlada, queda acelerada de juros no ambiente doméstico e internacional, além da venda dos prédios da Resia sem descontos agressivos. O papel também ganharia atratividade caso passasse a negociar com um “desconto significativo em relação aos seus principais pares”.
Em contrapartida, os analistas listaram as ameaças que podem azedar a tese de investimentos, apontando que o cenário piora caso a inflação de insumos suba ou se houver uma perda de fôlego nas margens operacionais da MRV no Brasil. O risco aumenta diante de uma eventual “configuração de deterioração mais acentuada no ritmo de recuperação das margens”.
