A construção civil brasileira está prestes a viver uma transformação profunda com a Reforma Tributária. Por décadas, o setor operou sob o Regime Especial de Tributação (RET), com alíquota fixa de 4% sobre a receita das vendas, sem grandes preocupações com créditos fiscais. Agora, com a implementação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), a lógica muda completamente para um sistema baseado no Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que exige monitoramento constante de créditos e débitos.
Fim do 'vendeu, pagou'
A reforma substitui o modelo simplificado por um sistema de não cumulatividade plena. Quase toda aquisição relevante para a atividade econômica da construtora poderá gerar créditos tributários de IBS e CBS, que abaterão o imposto devido na venda dos imóveis. Isso inclui compras de cimento, aço, revestimentos, projetos e outros insumos. "A regra passa a ser que praticamente qualquer aquisição relevante para a atividade econômica do contribuinte gere crédito tributário, diferentemente do modelo atual, que possui uma série de restrições legais", explica Waleska Lemos Morais, sócia de Tributário do escritório Mattos Filho.
No entanto, o crédito não surge automaticamente com a nota fiscal. Ele está condicionado ao efetivo recolhimento do IBS e da CBS pelo fornecedor, seja por pagamento, compensação ou split payment. O desafio é agravado pelos longos ciclos imobiliários, que duram em média sete anos, desde a prospecção do terreno até a entrega. "O setor vai ter que começar a lidar com um sistema de débitos e créditos, que é uma coisa que ele nunca teve na vida, dentro de um ciclo muito longo, exigindo um planejamento nunca antes visto", afirma Cristiano Gregorius, Diretor Executivo do Sienge, ecossistema de tecnologia da Starian.
Apuração por empreendimento
A legislação criou regras específicas para o mercado imobiliário: a apuração de IBS e CBS será feita por empreendimento. Cada obra funcionará como um centro de custo independente, com sua própria conta de créditos e débitos tributários. Créditos gerados na construção de um empreendimento tendem a permanecer vinculados àquela obra. Segundo Morais, a legislação prevê que saldos credores poderão ser ressarcidos durante a execução do projeto e, após conclusão, utilizados em hipóteses de compensação, mas essa não será a regra geral.
A importância de qualificar o time de Compras
O departamento de compras ganha protagonismo. Se antes era responsável principalmente por negociar preços, agora precisará entender de tributação, pois o aproveitamento de créditos depende de como os insumos são adquiridos, de quem são os fornecedores e do momento das compras. "O profissional de compras será um dos profissionais mais importantes dentro dessa reforma tributária, porque um planejamento inadequado de compras pode gerar créditos presos por anos ou antecipações desnecessárias de desembolso", afirma Fernando Guedes, presidente executivo da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
Além da capacitação, a tendência é de aumento dos investimentos em sistemas de gestão capazes de acompanhar simultaneamente obras, vendas, créditos fiscais e fluxo de caixa.
Construção artesanal perde espaço
Um dos efeitos mais importantes da reforma é o estímulo à industrialização da construção. Atualmente, componentes produzidos fora do canteiro carregam tributos embutidos que tornam a alternativa menos competitiva. "O estímulo sempre foi para fabricar vários componentes dentro do canteiro de obra, porque o vendedor embute no preço o que gasta com ICMS, PIS e Cofins. Com a lógica da reforma de acúmulo de créditos fiscais, o incentivo é comprar fora, para acumular créditos", explica José Carlos Martins, ex-presidente e atual Conselheiro da CBIC.
O uso de sistemas industrializados, componentes pré-fabricados e soluções montadas fora do canteiro deve se expandir. "No limite, a tendência é haver uma industrialização maior e uma 'componentização' – busca por componentes prontos ou quase prontos", completa Martins. Isso altera a forma de contratar fornecedores: em vez de comprar materiais isolados e coordenar prestadores de serviço, a construtora adquire sistemas completos. "Ela vai comprar um sistema de revestimento, contratar uma empresa que vai ficar 100% responsável pela instalação", exemplifica Fabrício Schveitzer, conselheiro de Negócios do Sienge.
Na prática, prazos de construção podem ser reduzidos. "Hoje, leva um ano para acabar um determinado tipo de prédio. Se a construtora trabalhar com drywall, piso vinílico e fachada, a construção acaba em quatro meses", afirma Schveitzer.
Informalidade: o barato vai sair caro
Outro efeito esperado é o aumento da formalização. Como os créditos tributários estão vinculados à documentação das operações, fornecedores informais perdem competitividade. Empresas tendem a preferir parceiros que emitam documentos fiscais e gerem créditos válidos. A dinâmica de geração de créditos estimula a formalização da cadeia, pois construtoras exigirão mais documentação e regularidade fiscal de seus fornecedores.
O desafio das pequenas empresas
A reforma deve acelerar a consolidação empresarial. Pequenos fornecedores com estruturas enxutas e pouco digitalizadas terão de investir em sistemas, controles e conformidade tributária, o que pode tornar algumas operações inviáveis. Martins prevê mais associações, fusões e parcerias entre empresas menores para viabilizar investimentos em industrialização e tecnologia.
Empresas do Simples Nacional também são afetadas. Compras desses fornecedores continuarão gerando créditos, mas em valor proporcional ao tributo efetivamente recolhido dentro do regime simplificado, o que pode prejudicá-las.
Nem toda empresa precisará construir
Uma consequência menos óbvia é a tendência de especialização. Hoje, é comum que uma mesma companhia compre terrenos, incorpore, construa e venda. Com o novo ambiente tributário, deve haver mais divisão de funções, com empresas focando em prospecção de terrenos, desenvolvimento imobiliário ou exclusivamente construção, modelo comum em mercados maduros como os EUA.
A Reforma vai deixar os imóveis mais caros?
Não há uma resposta uniforme. A legislação criou o redutor social, que permite descontar R$ 100 mil da base de cálculo de IBS e CBS na venda de imóvel residencial novo. O benefício é aplicado uma vez por imóvel e atualizado pela inflação. O efeito varia conforme o valor do imóvel. "Quando deduzo R$ 100 mil de um apartamento de R$ 300 mil, deduzi um terço. Quando deduzo de um de R$ 5 milhões, deduzo 2%", diz Schveitzer. Assim, imóveis populares tendem a sofrer menor impacto, enquanto os de médio-alto e alto padrão sentirão mais a nova tributação.
Há ainda o redutor de ajuste, que permite deduções relacionadas ao custo de aquisição do terreno, incluindo ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas. Segundo Morais, ele será relevante para incorporadoras que adquirem terrenos por permuta ou de pessoas físicas.
Transição: o maior desafio
A fase de transição é apontada como o maior desafio. Incorporadoras e construtoras administrarão simultaneamente empreendimentos sob as regras antigas e novas, devido ao longo ciclo de produção. "Hoje a construtora tem que optar por um projeto que vai começar em 2028, construir por três anos e receber depois. E essa opção tem que ser feita agora", diz Schveitzer. Essa convivência exigirá controles separados, adaptações em sistemas de gestão, revisão de contratos e abandono do Excel. "Esse vai ser um trabalho impossível de realizar com planilhas. O setor precisará de ferramentas de tecnologia que conectem suas áreas", afirma.
A implementação será gradual: em 2027, a CBS substitui PIS e Cofins; entre 2029 e 2032, o IBS convive com ICMS e ISS, com redução progressiva dos tributos atuais; e, em 2033, o novo modelo entra plenamente em vigor.
