O mercado imobiliário de luxo em São Paulo disparou e movimentou mais de R$ 28 bilhões em 2025, impulsionado por apartamentos de até R$ 60 milhões. O segmento, embora ainda represente uma fatia pequena do mercado paulistano, registrou crescimento expressivo, enquanto a classe média perde espaço.
Queda nos lançamentos para a classe média
Enquanto incorporadoras concentram investimentos na produção de imóveis para o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e o alto padrão, os imóveis voltados para a classe média perdem espaço no mercado paulistano. No último trimestre, apenas 12,7% dos apartamentos lançados em São Paulo foram destinados a esse público, ante 32,8% em 2021, segundo a consultoria Brain Inteligência Estratégica. “É o pior momento para o médio padrão em 20 anos”, afirma Fábio Tadeu Araújo, CEO da empresa.
Segundo ele, o setor foi ignorado pelas incorporadoras, que passaram a focar em outras classes. Esse movimento é decorrente de uma combinação de fatores. O principal, no entanto, é a manutenção dos juros em patamar elevado por muito tempo. Isso encarece o crédito imobiliário e reduz a demanda nesse segmento, ao mesmo tempo em que a perda de poder de compra das famílias pressiona ainda mais a viabilidade dos projetos. “As famílias da classe média estão com suas rendas mais baixas. Elas perderam poder de compra”, diz Cyro Neufel, diretor de relações com investidores da Lopes.
Recordes no mercado geral
Essa realidade contrasta com os dados do mercado imobiliário geral, que bate recordes continuamente na capital paulista. Só nos últimos 12 meses, mais de 150 mil apartamentos foram vendidos. É uma média de mais de 410 unidades negociadas por dia. Os dados representam um aumento de 13% em comparação ao mesmo período do ano passado.
Esses números são impulsionados sobretudo pelo segmento econômico, que tem subsídio nas taxas de juros. E isso tem atraído a atenção de muitas empresas. Na Setin Incorporadora, por exemplo, o segmento de MCMV ganhou espaço por meio da subsidiária Mundo Apto. A Eztec lançou a Fitcasa. E a marca Vivaz, braço econômico da Cyrela, já responde por cerca de um terço dos lançamentos do grupo. Mesmo imobiliárias tradicionais, como a Lopes, desenvolveram unidades de venda focadas no programa habitacional.
“As mudanças nas regras do programa MCMV contribuíram para que a procura de imóveis nesse segmento aumentasse”, relata Cyro Neufel.
Viabilidade financeira
A redução de lançamentos para a classe média também é explicada pela baixa viabilidade financeira dos projetos imobiliários. “Toda a estrutura de benefícios governamentais e municipais foi construída para atender às faixas 2 e 3 do programa, que englobam imóveis de até R$ 400 mil. É mais vantajoso para o incorporador desenvolver esses produtos”, explica Araújo.
Na outra ponta, o bolso do consumidor está pressionado pelas altas taxas de juros, que influenciam o custo do financiamento, e pelo endividamento das famílias. A leitura do setor é que existe um descompasso entre o custo para produzir esse tipo de imóvel e a capacidade de compra da classe média.
Estoque e dependência do MCMV
Apesar da escassez para a classe média, o setor tem alta no estoque. À medida que incorporadoras se voltam para o segmento econômico e se beneficiam dos incentivos do MCMV, o número de lançamentos e vendas continua crescendo na capital paulista. Segundo o relatório da Brain, mais de 165 mil apartamentos foram lançados entre março de 2025 e março de 2026, uma variação positiva de 24%.
Como nos últimos anos, o mercado imobiliário paulistano se mostra altamente dependente do MCMV, que responde por 62,6% de todas as unidades vendidas e 61,8% dos lançamentos. Na prática, seis em cada 10 apartamentos vendidos em São Paulo estão enquadrados no programa habitacional. Apenas nos últimos 12 meses, 112 mil imóveis foram lançados e 95 mil vendidos enquadrados no segmento econômico. Há três anos, eram cerca de 42 mil lançamentos e 40 mil vendas.
Atualmente, o estoque de imóveis novos à venda na capital paulista está em 113 mil apartamentos. O número representa uma alta de 16% em relação aos 12 meses anteriores. No início de 2022, por exemplo, o estoque total de imóveis era de 78 mil imóveis. “Não basta apenas lançar mais, é preciso ter seletividade”, comenta Roberto Guido, CEO da empresa de desenvolvimento imobiliário Trinus. “Em São Paulo, quando muitas incorporadoras olham para os mesmos segmentos, principalmente MCMV e alto padrão, a competição aumenta e a margem de erro diminui. Mas os próprios ciclos do mercado acabam criando o equilíbrio entre oferta e demanda”, comenta.
Araújo, por sua vez, diz que é importante ligar o sinal de alerta, mas afirma que o ciclo ainda está distante de qualquer risco. “Até 18 meses para zerar o estoque pronto da cidade ainda seria um tempo razoável. E o mercado paulistano está bem distante disso”, afirma. De acordo com o relatório, no ritmo de escoamento atual, o tempo médio para vender todos os imóveis da cidade seria de nove meses.
Desigualdade entre oferta e demanda
Com muitos imóveis novos, mas poucos lançamentos para a classe média, existe um desequilíbrio em oferta e demanda. Hoje, demora cerca de sete meses para um imóvel econômico ser vendido na capital paulista. É o produto imobiliário que vende mais rápido na cidade. Ainda assim, a maior parte dos empreendimentos estocados (51,7%) está neste perfil (até R$ 350 mil) e foi lançada nos últimos dois anos (67,5%), o que ilustra a inclinação recente do mercado imobiliário na direção do Minha Casa, Minha Vida.
“Essa movimentação é mais uma reação à crise atual do que uma mudança permanente de estratégia. Caso as condições do mercado de classe média melhorem, a tendência é que as incorporadoras retornem ao seu nicho original em vez de permanecerem no setor popular”, acredita Alberto Ajzental, coordenador do curso Negócios Imobiliários da Fundação Getulio Vargas (FGV).
Não à toa, o “apagão” da classe média é percebido no volume do estoque e na velocidade das vendas. De acordo com o relatório, apenas 6,9% do estoque de apartamentos novos disponíveis no mercado é de padrão médio. E o tempo de escoamento dessas unidades é de 16 meses, um ritmo mais lento do que a média geral da cidade. Mesmo imóveis de alto padrão, tradicionalmente com uma liquidez menor, são vendidos em 14 meses.
O professor também cita a diminuição do saldo da poupança, historicamente importante para a classe média, mas que ano a ano perde a representatividade no total do crédito para o mercado. Ele explica que, com menos dinheiro disponível para emprestar, os bancos tornam-se mais seletivos, priorizando clientes de altíssima renda que oferecem menor risco.
Expansão do aluguel
Enquanto o crescimento exponencial do MCMV e a resiliência do mercado de altíssimo padrão atraem incorporadoras, o segmento econômico foi empurrado para as bordas da cidade ou regiões metropolitanas. “Porém, a classe média tem dificuldade para ir para longe por conta do trabalho ou dos filhos. Sem opção de compra acessível, a solução possível é a locação”, observa Araújo, da Brain.
Nacionalmente, a locação se tornou uma opção de moradia mais comum. Embora o número de imóveis construídos no País tenha aumentado 18,9% entre 2016 e 2025, o número de imóveis alugados saltou de 12,2 milhões para 18,9 milhões, um aumento de cerca de 55%, de acordo com a Pnad Contínua.
Medidas do governo
De olho na classe média, o governo anunciou a expansão da Faixa 4 para imóveis de R$ 600 mil e para famílias com renda de até R$ 12 mil. Porém, a medida ainda não produziu efeitos perceptíveis nos lançamentos. Além disso, também expandiu o teto de financiamento de imóveis pelo SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões e o teto de 12% de juros ao ano para o financiamento habitacional.
Para Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o cenário da classe média não deveria causar tanto espanto. “O mercado imobiliário é cíclico e as oscilações de estoque são normais. Ainda está dentro de um padrão aceitável e é natural que haja uma redução momentânea nos lançamentos para readequação dos estoques”, acredita. Ele defende a ampliação da Faixa 4 do MCMV para uma renda de até R$ 20 mil como instrumento para incentivar o segmento. Na avaliação de França, o mercado deve retomar os lançamentos para a classe média nos próximos anos. “Temos baixa taxa de desemprego e crescimento na renda e uma demanda compradora que vai manter o segmento ativo”.
