Digitalização com padronização nacional
A transformação digital do mercado imobiliário brasileiro avança para a etapa de registro de imóveis com a padronização nacional dos registros eletrônicos, impulsionada pelo Provimento 228/2026 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e pela Instrução Técnica de Normalização (ITN) nº 4/2026. O objetivo é fazer com que bancos, cartórios, incorporadoras e órgãos públicos passem a conversar na mesma linguagem, eliminando a fragmentação que historicamente afeta o setor.
Embora a digitalização dos registros públicos tenha sido prevista pela Lei nº 14.382, de 2022, o tema voltou ao centro das discussões após a regulamentação do CNJ, que estabelece um modelo nacional padronizado para o envio eletrônico de informações aos cartórios de registro de imóveis. Essa nova infraestrutura de dados visa transformar a matrícula, ainda majoritariamente analógica, em dados estruturados. “A ideia é transformar a matrícula, que hoje ainda é analógica, em dados”, afirma Juan Pablo Correa Gossweiler, diretor-presidente do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
Segundo Gossweiler, embora a grande maioria das matrículas já esteja digitalizada, elas continuam exigindo interpretação humana. O próximo passo é estruturar essas informações para que possam ser processadas e validadas de forma automatizada, conferindo mais agilidade ao registro de financiamentos, compras e vendas de imóveis. “Hoje a pessoa consegue visualizar a matrícula eletronicamente, mas ainda precisa lê-la e interpretá-la. O que estamos construindo é um ambiente em que essas informações possam ser tratadas como dados estruturados”, diz.
Fim da fragmentação entre cartórios
Apesar da existência de uma legislação nacional, os mais de 3,6 mil cartórios de registro de imóveis do país operam sob diferentes normativas estaduais e interpretações jurídicas, o que gera procedimentos distintos para operações semelhantes. Essa fragmentação afeta toda a cadeia imobiliária: uma mesma operação de compra, venda ou financiamento pode exigir fluxos diferentes dependendo da localidade. A consequência é a dificuldade de integração tecnológica entre cartórios, instituições financeiras e incorporadoras, além da necessidade de revisões e correções sucessivas de documentos.
“A padronização evita o retrabalho”, afirma Juan. “Quando todos conhecem previamente os requisitos exigidos, reduz-se a necessidade de devolver documentos para correções e reiniciar análises.” A ITN nº 4/2026 estabelece padrões nacionais para os registros eletrônicos imobiliários, resolvendo um problema histórico do setor.
O último elo da jornada digital
Para incorporadoras, a modernização dos registros é vista como a peça que faltava para completar a digitalização da jornada imobiliária. Guilherme Freitas, diretor jurídico da MRV Engenharia, explica que a venda de imóveis já ocorre de forma praticamente integralmente digital dentro da companhia. “O cliente escolhe um apartamento, assina contratos e contrata o financiamento eletronicamente. Quando o processo precisa voltar para procedimentos físicos ou pouco integrados, existe uma quebra dessa jornada”, afirma.
Na avaliação do executivo, a integração entre cartórios e mercado imobiliário avançou significativamente nos últimos anos, impulsionada por iniciativas conjuntas entre registradores, bancos, incorporadoras e entidades setoriais. Agora, esse movimento será catalisado pela padronização. “A gente está conectando informações que já existem, mas que historicamente estavam desconectadas”, resume Freitas.
Crédito mais ágil, mas não necessariamente mais barato
Embora o debate frequentemente associe a modernização dos registros ao crédito imobiliário, especialistas fazem uma ressalva importante: a aprovação do financiamento acontece antes da etapa registral. A análise bancária considera fatores como renda, capacidade de pagamento, histórico de crédito e avaliação do imóvel. Somente após essa etapa aprovada é que o contrato segue para registro. Por isso, o principal efeito da padronização não está na decisão de conceder ou negar crédito.
“O impacto mais direto ocorre depois que o financiamento já foi aprovado”, afirma Welliton Moura, COO da plataforma de crédito imobiliário The House. Segundo Moura, a padronização tende a reduzir diferenças operacionais entre cartórios, facilitar o acompanhamento dos processos e diminuir retrabalhos. “O contrato pode ser registrado e devolvido ao banco com maior rapidez e previsibilidade. Isso acelera a liberação dos recursos e faz com que o dinheiro chegue mais rapidamente ao vendedor ou à incorporadora.”
A mesma avaliação é compartilhada por Herbert Padilha, diretor comercial da The House, que defende que o principal benefício da padronização “é prazo e previsibilidade”. Padilha também vê com cautela a hipótese de uma redução relevante dos juros imobiliários apenas por causa da modernização registral. “O custo de captação, a inadimplência, os tributos e o risco da operação continuam sendo fatores muito mais relevantes para a formação das taxas de crédito.”
Ganhos já começam a aparecer
Segundo o ONR, a digitalização vem mostrando resultados concretos. O pedido eletrônico de certidões triplicou nos últimos três anos, enquanto os protocolos eletrônicos de documentos cresceram quatro vezes no período. Em alguns cartórios, certidões podem ser emitidas em tempo real; nos demais, o prazo gira entre duas e quatro horas.
Para Gossweiler, a transformação reduz não apenas o tempo gasto pelos usuários, mas também a necessidade de deslocamentos físicos. “Antigamente a pessoa precisava ir ao cartório para protocolar documentos e voltar depois para retirar o resultado. Hoje tudo pode ser feito eletronicamente.” O diretor-presidente do ONR também cita um movimento crescente de integração direta com instituições financeiras por meio de documentos estruturados. Somente em 2026, cerca de 25 mil contratos de financiamento já foram processados eletronicamente nesse formato, segundo o operador.
Pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), alterada pela Lei nº 14.382/2022, os cartórios devem realizar a qualificação registral e praticar o ato ou apresentar uma nota devolutiva em até 10 dias úteis. Na prática, porém, esse prazo pode ser interrompido caso o oficial identifique pendências ou exija documentos complementares, voltando a correr apenas após o cumprimento das exigências. O resultado? O registro de um financiamento imobiliário pode levar de alguns dias a várias semanas. A expectativa do setor é que a padronização nacional dos extratos eletrônicos contribua para aproximar o tempo efetivo de tramitação do prazo previsto na legislação, reduzindo erros de preenchimento, retrabalho e exigências motivadas por inconsistências formais.
Infraestrutura para o futuro
Mais do que uma digitalização dos cartórios, as mudanças em curso apontam para uma reestruturação da base informacional do mercado imobiliário. A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF dos imóveis”, a implementação do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) e a padronização dos registros fazem parte desse mesmo movimento de integração. Para os especialistas, o resultado esperado é um ambiente com menos assimetria de informações, menos burocracia e maior capacidade de automação – que, num futuro, podem se traduzir numa percepção de menor risco para o sistema financeiro.
