O fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX Investimentos, anunciou nesta segunda-feira um investimento superior a R$ 1,4 bilhão para a aquisição indireta de um complexo de três galpões logísticos padrão AAA localizados em Guarulhos, na região metropolitana de São Paulo. Segundo comunicado oficial, o negócio representa a maior transação já realizada pelo fundo em seus mais de quatro anos de história.
Detalhes do complexo e locatários
O complexo é composto pelos galpões K100, K200 e K300, totalizando aproximadamente 237,4 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). Dois dos três imóveis — K200 e K100 — estão atualmente locados ao Mercado Livre, gigante do comércio eletrônico. O K200 já está concluído e em operação, enquanto o K100 encontra-se em fase final de desenvolvimento, com previsão de entrega da primeira etapa ainda em julho e da segunda etapa em outubro de 2025.
Já o galpão K300, ainda em estágio inicial de desenvolvimento, depende da aprovação do projeto e da assinatura de um contrato de locação no modelo built to suit (construído sob medida para o inquilino). O futuro locatário dessa unidade não foi divulgado pelo fundo. Enquanto os imóveis em desenvolvimento não estiverem totalmente concluídos e gerando receita de aluguel, a estrutura da operação prevê uma renda mínima garantida sobre o capital já desembolsado, conforme informou o TRXF11.
Forma de pagamento e impactos no portfólio
O pagamento pelo complexo será parcelado: o primeiro desembolso está programado para o final de julho de 2025, seguido de outros três pagamentos semestrais consecutivos, todos condicionados ao cumprimento de marcos do projeto. A transação tem um yield on cost estimado em 14,51% nos primeiros 12 meses, indicador que mede o retorno anual esperado dos imóveis em relação ao valor total necessário para aquisição e conclusão do desenvolvimento.
Com a aquisição, o TRXF11 amplia significativamente sua exposição ao segmento logístico, que passará a representar aproximadamente 37% da ABL total do fundo. A área total locável do portfólio crescerá 19%, saltando para cerca de 1,48 milhão de metros quadrados. Até então, a maior operação individual do fundo havia sido a compra relacionada ao Hospital Israelita Albert Einstein, no Parque Global, em São Paulo, avaliada em aproximadamente R$ 600 milhões, realizada em julho de 2024.
Contexto e perspectivas
A transação ocorre em um momento de aquecimento do mercado de galpões logísticos no Brasil, impulsionado pelo crescimento do comércio eletrônico e pela demanda por centros de distribuição próximos a grandes centros urbanos. Guarulhos, por abrigar o Aeroporto Internacional de São Paulo e estar conectada às principais rodovias do estado, é uma localização estratégica para operações logísticas. O TRXF11, que tem como foco imóveis comerciais e logísticos, reforça sua presença nesse segmento com a maior aquisição de sua história.
