A proliferação dos chamados “subcondomínios” em empreendimentos mistos coloca em xeque princípios estruturantes do direito condominial e urbanístico brasileiro. Esse tipo de condomínio combina unidades de alto padrão com Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). A prática é objeto de Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) na Câmara Municipal de São Paulo e consiste na criação de estruturas internas que restringem o acesso de moradores de habitação de interesse social (HIS) e habitação de mercado popular (HMP) às áreas de lazer comuns, como piscinas, quadras e academias completas.
Base legal e constitucional ameaçada
O Código Civil, nos artigos 1.331 a 1.358, disciplina o condomínio edilício sobre uma lógica de comunhão: as áreas comuns pertencem a todos os condôminos em fração ideal proporcional às suas unidades, sem distinção de categoria ou padrão. A criação de subclasses de moradores com acesso diferenciado a essas áreas contraria esse princípio estruturante. A tese de que subcondomínios seriam “condomínios autônomos dentro do mesmo terreno” encontra resistência na doutrina e não tem respaldo explícito na legislação vigente.
No plano constitucional, os artigos 3º e 5º da Constituição Federal consagram a redução das desigualdades e a igualdade entre os cidadãos. A função social da propriedade urbana, prevista nos artigos 5º, XXIII, e 182, impõe que o uso do solo atenda ao bem-estar coletivo. Empreendimentos que se beneficiam de outorga onerosa e potencial construtivo cedido pelo poder público para viabilizar unidades populares e, em contrapartida, promovem segregação interna, invertem essa lógica. A própria CPI da HIS concluiu que os subcondomínios convertem instrumentos de inclusão urbana em mecanismos de valorização imobiliária com ônus social, recomendando expressamente sua proibição.
Argumentos do setor imobiliário e riscos
O setor imobiliário sustenta que a separação das áreas de lazer protege os moradores de HIS e HMP do custo de manutenção de estruturas incompatíveis com sua faixa de renda. O risco do chamado “custo pós-chaves” é real e não pode ser descartado. Situações de inadimplência e abandono de imóveis por sobrecarga condominial precisam ser consideradas nesse contexto. O problema está em tratar a exclusão como única resposta técnica possível.
O próprio artigo 1.336 do Código Civil permite que a convenção condominial estabeleça critérios distintos de rateio de despesas. Um rateio progressivo, que onere proporcionalmente mais as unidades de padrão superior pelo custo de estruturas que mais as valorizam, é solução juridicamente viável e economicamente consistente. A segunda alternativa é o subsídio cruzado regulado: o município poderia condicionar a concessão de potencial construtivo ao compromisso do incorporador de absorver parte dos custos de manutenção das áreas comuns das unidades HIS por prazo determinado. Uma terceira via é o fundo municipal de custeio condominial, instrumento já em discussão em alguns municípios, voltado a cobrir parcela das despesas de moradores de programas habitacionais em condomínios mistos.
Expansão da segregação e precedentes nacionais
O modelo dos subcondomínios coloca uma questão de limites que o argumento econômico não resolve: se o custo justifica a exclusão das piscinas, o mesmo raciocínio pode ser invocado para salões de festas, playgrounds e entradas. Segundo o relatório da CPI, isso já ocorre em alguns empreendimentos. O princípio da separação “pelo que se pode pagar” não tem fronteira natural; expande-se até onde a regulação não o contiver.
Os precedentes que se formam nesse campo extrapolam São Paulo. Eles moldarão o entendimento nacional sobre os limites do direito condominial e da política habitacional. Permitir que empreendimentos subsidiados pelo poder público operem como enclaves socialmente estratificados significa sinalizar ao mercado que a segregação é um modelo de negócio tolerável, desde que revestida de justificativa técnica. A resposta adequada ao problema do custo condominial existe e é juridicamente sustentável. Adotá-la é uma escolha de política pública, não uma impossibilidade técnica.
