Fundamentos legais para o uso exclusivo de área comum
O direito de uso exclusivo de área comum em condomínio edilício encontra amparo no art. 1.331 do Código Civil, que estabelece a possibilidade de partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum. O enunciado 247 da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal (CJF) reforça que é possível a utilização exclusiva de área comum que, por suas características, não se preste ao uso comum dos demais condôminos.
Precedentes do STJ e fontes do direito de uso
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou entendimento de que, antes mesmo da inclusão do § 5º do art. 1.331 do Código Civil, era possível a utilização exclusiva de áreas comuns por um condômino. A área comum de uso exclusivo pode decorrer de três fontes: ocupação sem autorização por longo tempo, sem prejuízo aos demais; autorização formal (convenção, assembleia ou síndico); e autorização verbal, quando não há resistência dos demais proprietários.
Responsabilidade pela manutenção e limites ao uso
O art. 1.340 do Código Civil determina que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo incumbem a quem delas se serve. O condômino que usufrui do espaço é responsável pela manutenção, evitando enriquecimento sem causa dos demais. Contudo, o acesso à administração do condomínio para vistoria e manutenção de tubulações comuns não pode ser impedido.
Destinação da área e alterações de fachada
O proprietário pode dar qualquer destinação à área, desde que cumpra normas de segurança e municipais, não podendo o condomínio impor restrições arbitrárias. No entanto, alterações de fachada são vedadas. O STJ, no REsp n. 1.483.733/RJ, definiu que fachada compreende todas as faces do imóvel: frontal, laterais e posterior. Não se caracteriza alteração de fachada quando ela já se encontrava descaracterizada anteriormente (REsp n. 1.414.301).
Princípio da igualdade e boa-fé objetiva
O condomínio não pode tratar condôminos de forma diferenciada em situações semelhantes, sob pena de violar os princípios da igualdade, proporcionalidade e razoabilidade. A boa-fé objetiva, especialmente o instituto da suppressio, impede que o condomínio retome a área após longo período de permissão e não oposição, gerando no condômino a legítima expectativa de continuidade do uso.
Conclusão da jurisprudência
O STJ e tribunais estaduais firmaram posição uníssona: o condômino de boa-fé tem direito ao uso exclusivo da área comum, desde que observadas as regras condominiais e urbanísticas. A administração do condomínio não pode pleitear o desfazimento da permissão, mas o proprietário deve arcar com os custos de manutenção e permitir o acesso para vistorias necessárias.
