A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) iniciou o julgamento do Tema 1.183 dos recursos repetitivos, que discute a possibilidade de penhora do imóvel do devedor de taxas de manutenção cobradas por associações de moradores em loteamentos de acesso controlado, mesmo quando alegada a proteção do bem de família. O julgamento, que ocorre nos REsp 1.995.213/SP e REsp 2.023.451/SP, foi suspenso em 10 de junho de 2026 devido a um pedido de vista da ministra Isabel Gallotti.
Contexto e relevância do Tema 1.183
O Supremo Tribunal Federal (STF) já havia estabelecido, no Tema 492, que a validade das cobranças de taxas associativas depende de um marco legislativo: a Lei nº 13.465/2017, que introduziu o art. 36-A na Lei nº 6.766/79. Antes dessa lei, a cobrança tem natureza pessoal, exigindo adesão expressa do proprietário. Após a lei, a obrigação passa a ter natureza real, desde que os atos constitutivos da associação estejam averbados na matrícula do imóvel.
O relator original, desembargador convocado Carlos Cini Marchionatti, votou de forma restritiva, afirmando que a dívida tem natureza pessoal, independentemente do período de origem, o que afastaria a penhora do bem de família em qualquer hipótese.
Divergência aberta pelo ministro Raul Araújo
O ministro Raul Araújo, em voto-vista, abriu divergência ao propor uma distinção temporal, aplicando à penhora a mesma lógica do Tema 492 do STF. Para ele, se o morador não aderiu à associação ou se a obrigação não está averbada, a dívida mantém natureza pessoal e não autoriza a penhora. No entanto, se houver adesão válida dos titulares anteriores do imóvel ou averbação na matrícula, a obrigação adquire natureza real, permitindo a penhora.
O ministro destacou que a natureza propter rem não decorre automaticamente da lei, mas exige o cumprimento dos requisitos do art. 36-A da Lei nº 6.766/79. Essa ampliação do espectro de situações em que a penhora pode ser autorizada merece atenção redobrada de loteadores e associações na estruturação documental de seus atos constitutivos.
Risco da edificação superveniente como defesa
Em discussões análogas sobre despesas condominiais, devedores frequentemente alegam que o lote, originalmente adquirido como terreno, passou a abrigar a residência familiar, invocando a impenhorabilidade subsequente à edificação. Se a tese da natureza real prevalecer no STJ, a lógica da obrigação propter rem vincula-se ao bem desde sua origem registral, de modo que a mutação física do terreno não apagaria o vínculo real já consolidado pela publicidade da matrícula. Essa questão ainda não foi enfrentada expressamente pelo STJ neste julgamento.
Impactos para o setor imobiliário
Caso prevaleça a tese do ministro Raul Araújo, o reconhecimento da força da averbação e a atribuição de eficácia real às obrigações tendem a dar maior sustentabilidade financeira aos empreendimentos, coibindo a conduta de quem se beneficia da infraestrutura e segurança proporcionadas pela associação sem arcar com os custos. Por outro lado, se prevalecer a tese do relator Marchionatti, as associações perderão um instrumento relevante de cobrança coercitiva, tendo de buscar vias exclusivamente pessoais de execução.
O julgamento foi interrompido e o resultado, bem como a tese vinculante a ser aplicada a todo o país, ainda estão em aberto. Para loteadores e profissionais do Direito Imobiliário, a governança jurídica na estruturação dos parcelamentos do solo e o rigor formal nos atos registrais nunca foram tão estratégicos.
