Especialistas reunidos no Fórum Estadão Loteamento Urbano 2026, realizado na segunda-feira, 3, em São Paulo, em parceria com a Aelo, apontaram que a falta de linhas de crédito formais e a insegurança jurídica são os principais entraves para o crescimento ordenado do setor de loteamentos no Brasil. O evento, transmitido ao vivo pelas redes sociais do Estadão, discutiu como crédito, segurança jurídica e saneamento podem alicerçar um planejamento urbano sustentável, atrair investimentos e impulsionar o desenvolvimento das cidades.
Dependência do autofinanciamento e a fragilidade das garantias
Elias Zitune, sócio da ZS Urbanismo, explicou que, sem acesso a linhas de crédito formais como FGTS ou poupança, o setor de loteamentos depende do autofinanciamento. Nesse modelo, a loteadora financia tanto a obra quanto o comprador, e a viabilidade desse sistema de crédito privado depende da “chancela final” de regularidade, que é o registro de imóveis. Sem ela, o risco desse “crédito próprio” torna-se insustentável para as empresas.
Zitune alertou que a alienação fiduciária, principal garantia utilizada pelo setor, vem sendo descaracterizada nos últimos anos por decisões judiciais. Como alternativa, as empresas recorrem à Lei do Distrato, mas o mecanismo também apresenta limitações. “Nós financiamos o nosso cliente em 180, 240, até 420 meses. Podemos estar discutindo uma rescisão de contrato em que o cliente ficou dez anos com o lote. Não dá para abrir mão de uma remuneração por esse período”, afirmou, referindo-se à multa de 10% sobre o valor do contrato e à cobrança pela fruição do lote, que não contemplam adequadamente contratos de longo prazo.
Risco de paralisia no mercado e a necessidade de segurança jurídica
Para Zitune, o enfraquecimento da alienação fiduciária e dos instrumentos da Lei do Distrato compromete todo o sistema que sustenta o mercado. “Se a gente destruir esse ciclo, tanto com a alienação fiduciária quanto com o distrato, certamente o mercado hoje já tem sim uma dificuldade, a gente certamente vai levar o mercado a ficar paralisado. Ou ainda ficar restrito a fazer lote apenas para a classe alta porque é esse sistema que permite a gente poder financiar o loteamento econômico”, destacou.
Luís Paulo Germanos, sócio do escritório Germanos Advogados Associados, reforçou os três elementos fundamentais da segurança jurídica: clareza das leis, estabilidade e previsibilidade. Para ele, esses elementos garantem um “cidadão livre”. “O Direito tem de ter a capacidade de possibilitar ao seu destinatário que conheça as consequências a serem aplicadas no futuro relativamente aos atos praticados no passado”, afirmou. “Com isso temos um cidadão livre, porque se ele é surpreendido, no meio desse processo, quando, na verdade, as regras são descumpridas, o cidadão passa a ter a sua liberdade diretamente afetada”, complementou.
Proposta de ‘hackathon regulatório’ para aumentar transparência
Danielle Santana, arquiteta urbanista, professora da Escola da Cidade e presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil (IABsp), atribuiu o cenário de insegurança à complexidade das leis e à falta de clareza nos processos. “Sem transparência, publicidade, acaba gerando uma certa insegurança e falta de confiança tanto do poder público quanto do empreendedor”, disse. Ela propôs uma solução inspirada no setor de tecnologia: reunir representantes de todos os órgãos públicos e do setor privado em um “hackathon regulatório” para mapear gargalos, identificar fragilidades e construir soluções conjuntas. “A gente fala muito em inteligência artificial, em tecnologia, em códigos. Temos de aprender com os hackers, porque quando eles precisam desenvolver uma solução, eles fazem os hackathons”, explicou. O objetivo seria criar processos mais eficientes e legislações que funcionem na prática, permitindo que o tempo consumido pela burocracia seja direcionado à qualidade dos projetos urbanos.
Digitalização de matrículas como avanço concreto
Flaviano Galhardo, diretor-geral do Operador Nacional do Registro Eletrônico (ONR), apresentou dados que mostram avanços na modernização: cerca de 90 milhões de matrículas imobiliárias já estão digitalizadas, cobrindo praticamente a totalidade dos imóveis formais do Brasil. O processo é coordenado pelo ONR, que integra as 3,7 mil unidades de registro de imóveis do país, e contou com investimentos entre R$ 200 milhões e R$ 250 milhões ao longo dos últimos 13 anos.
Galhardo destacou a melhoria na experiência dos usuários: “Hoje qualquer um de nós aqui pode acessar qualquer uma dessas matrículas 24 horas por dia, sete dias por semana no seu aplicativo. Os processos estão cada vez mais eletrônicos”. Ele citou que, há cinco anos, atendia em média 250 pessoas por dia no cartório; hoje são 40. A primeira previsão legal do registro eletrônico surgiu em 2009, com o lançamento do primeiro programa Minha Casa, Minha Vida, e essa modernização é vista como vital para o mercado.
