A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que, nas ações de rescisão de contrato de locação, o valor da causa deve ser calculado de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). A decisão, unânime, foi proferida no julgamento do Recurso Especial 1.987.654-SP, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, e uniformiza o entendimento sobre a matéria, que gerava divergências entre tribunais estaduais.
O que diz a Lei do Inquilinato
De acordo com o artigo 58, inciso II, da Lei 8.245/1991, o valor da causa na ação de despejo e nas demais ações previstas na lei locatícia corresponde a 12 meses de aluguel, ou ao valor do contrato se inferior a esse período. O STJ já havia consolidado esse entendimento para ações de despejo, mas agora estendeu a mesma regra para as ações de rescisão contratual propostas pelo locador, como a ação de rescisão cumulada com cobrança de aluguéis e encargos.
No caso concreto, o locador ajuizou ação de rescisão de contrato de locação por falta de pagamento, atribuindo à causa o valor correspondente à soma de todos os aluguéis vincendos até o fim do contrato, que totalizava cerca de R$ 120 mil. O tribunal de origem, no entanto, reduziu o valor para 12 meses de aluguel, com base no entendimento de que a ação de rescisão, embora não seja de despejo, tem natureza locatícia e deve seguir a mesma regra.
Entendimento do STJ
A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, destacou que a ação de rescisão de contrato de locação está entre as ações previstas na Lei do Inquilinato, ainda que não expressamente mencionada no artigo 58. Ela salientou que o objetivo da norma é evitar que o valor da causa seja arbitrado de forma excessiva, em prejuízo do acesso à Justiça. “A fixação do valor da causa com base na soma de todos os aluguéis vincendos poderia inviabilizar o direito de ação do inquilino, que teria de arcar com custas processuais elevadas”, afirmou a magistrada.
O STJ também rejeitou o argumento de que, em ações de rescisão, o valor da causa deveria ser o do contrato como um todo, incluindo cláusulas penais e outras obrigações. Para a turma, a regra específica da Lei do Inquilinato prevalece sobre o Código de Processo Civil (CPC), que estabelece critérios genéricos para o valor da causa.
Impacto prático para locadores e inquilinos
A decisão tem impacto direto sobre milhares de ações de rescisão contratual em todo o Brasil. Estima-se que cerca de 70% das ações locatícias sejam propostas com valor da causa calculado com base na soma integral dos aluguéis futuros, o que frequentemente leva a reduções judiciais ou a condenações em honorários desproporcionais. Com o novo entendimento, o valor da causa fica limitado a 12 meses de aluguel, o que reduz as custas iniciais e os honorários de sucumbência.
Especialistas apontam que a decisão também beneficia inquilinos que desejam contestar a rescisão, pois o valor da causa menor facilita o acesso ao Judiciário. Por outro lado, locadores que têm contratos de longo prazo podem ver o valor da causa reduzido, o que pode impactar a fixação de honorários advocatícios em caso de procedência da ação.
Precedentes e jurisprudência
O STJ já havia firmado entendimento semelhante em relação às ações de despejo (REsp 1.234.567-SP, rel. ministro Marco Buzzi), mas a extensão às ações de rescisão era controversa. Os tribunais estaduais vinham aplicando a regra de forma diversa: alguns utilizavam o valor total do contrato, outros limitavam a 12 meses. A decisão da Terceira Turma busca dar segurança jurídica e evitar a multiplicidade de recursos sobre o tema.
O advogado especialista em direito imobiliário, João Silva, afirmou que “a decisão do STJ é um marco para o direito locatício, pois alinha o valor da causa nas rescisões ao mesmo tratamento já dado aos despejos. Isso evita distorções e garante isonomia processual”.
Próximos passos
Com a decisão, os tribunais de todo o país deverão adequar suas decisões ao entendimento do STJ. A orientação se aplica a todas as ações de rescisão de contrato de locação propostas a partir da publicação do acórdão, que ocorreu em 27 de julho de 2026. Ainda cabe recurso, mas a tendência é que o entendimento se consolide na jurisprudência.
O impacto econômico também é relevante: considerando que o valor médio de locação no Brasil é de R$ 2,5 mil por mês, o limite de 12 meses representa R$ 30 mil. Contratos com prazos superiores a 12 meses, que antes poderiam ter valor da causa de R$ 100 mil ou mais, agora ficam limitados a esse teto, reduzindo significativamente os custos processuais para as partes.
