As transações entre fundos imobiliários vêm ganhando espaço à medida que a indústria amadurece e alcança um novo estágio de desenvolvimento. A combinação entre gestoras mais profissionalizadas, fundos maiores e novas estruturas de negociação tem ampliado as possibilidades de reciclagem de portfólio, aquisições estratégicas e até pagamentos com cotas em operações bilionárias.
Reciclagem de portfólio como evolução natural
Para André Masetti, sócio da XP Asset e gestor do MXRF11, esse movimento não deve ser encarado como uma disputa entre compradores e vendedores, mas como parte da evolução natural do mercado. “Não existe perdedor ou ganhador nessa situação. O que existe é uma reciclagem de portfólio”, afirmou durante participação no especial do Liga de FIIs, que revisitou a evolução da indústria brasileira de fundos imobiliários.
Segundo o gestor, diferentes fundos vivem momentos distintos dentro do ciclo de investimento. Enquanto alguns buscam realizar ganhos de capital com a venda de ativos maduros, outros contam com recursos recém-captados e procuram expandir seus portfólios. “Você pega um fundo que comprou um galpão há sete anos. Hoje ele vende esse ativo, destrava um ganho de capital para os cotistas e realoca os recursos em novas oportunidades. Do outro lado, outro fundo compra um imóvel pronto, no cap rate que faz sentido para a estratégia dele. Isso é saudável”, explicou.
Consolidação amplia transações entre fundos e fortalece a gestão ativa
Masetti avalia que a mesma lógica já acontece no mercado de CRIs, onde gestores frequentemente estruturam operações entre diferentes veículos. “Os gestores estão muito acostumados a alavancar aquisições ou construções de outros fundos. É uma linguagem rápida, eficiente e gera valor para as duas pontas”, disse. Na visão do executivo, esse ambiente tende a se intensificar conforme a indústria cresce. “Com o desenvolvimento tanto dos fundos de CRI quanto dos fundos de tijolo, essas transações devem crescer bastante”.
Outro movimento que ganhou força nos últimos anos é o pagamento de aquisições por meio da emissão de cotas, alternativa que passou a ser utilizada principalmente por grandes fundos imobiliários diante das dificuldades de realizar captações tradicionais em um cenário de juros elevados. “Os juros altos acabam dificultando as ofertas tradicionais. A criatividade apareceu principalmente nos fundos de tijolo, que encontraram uma forma de continuar crescendo. Desde que seja no preço correto, isso diversifica o portfólio, aumenta o patrimônio, melhora a liquidez e beneficia o investidor”, afirmou.
Pagamento em cotas mostra amadurecimento da indústria
Rodrigo Abbud, Head de Real Estate do Patria Investimentos, avalia que o aumento das operações entre fundos é um dos principais sinais da evolução da indústria. Para Abbud, fundos maiores passam a ter condições de desenvolver ativos, capturar valor durante a construção e, posteriormente, reciclar esses imóveis ao vendê-los para veículos com estratégias mais voltadas à geração de renda recorrente. “Se eu desenvolvo um ativo a 12% de yield e, quando ele fica pronto, o mercado passa a precificá-lo a 9% ou 10%, eu gero valor para o cotista. Posso vender esse ativo e outro fundo compra exatamente o perfil de renda que procura. Todo mundo ganha.”
Cotas passam a funcionar como moeda nas aquisições
Na avaliação de Abbud, a utilização de cotas como forma de pagamento representa mais um passo na sofisticação do mercado brasileiro. “O pagamento em cotas é uma evolução natural da indústria. O fundo que tem liquidez transforma sua própria cota em moeda de troca”, afirmou. Ele ressalta, no entanto, que esse mecanismo exige disciplina por parte das gestoras. “Não pode banalizar. Não é porque alguém aceita receber cotas que você vai comprar qualquer ativo ou pagar qualquer preço. Tem que ser o ativo certo, no preço certo.”
Como exemplo, Abbud citou uma operação conduzida pelo HGLG11, fundo sob gestão do Patria, que utilizou mais de R$ 1 bilhão em cotas para adquirir três grandes portfólios imobiliários. “Grande parte dos investidores que recebeu essas cotas já conseguiu vender suas posições sem impacto relevante no mercado. A cota do fundo praticamente não sentiu a operação. Isso mostra o valor de um fundo grande e líquido.”
Confira o episódio completo na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas. A discussão integra a série especial do Liga de FIIs, que revisita os principais ciclos de desenvolvimento da indústria brasileira de fundos imobiliários e reúne alguns dos profissionais que participaram da construção desse mercado nas últimas décadas.
