O reposicionamento de imóveis antes ocupados por agências bancárias tem se mostrado uma estratégia eficaz para destravar valor no mercado de renda urbana, segundo Alexandre Rodrigues, gestor do fundo imobiliário RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo). Em entrevista ao programa Liga de FIIs, do InfoMoney, Rodrigues destacou que a tese do fundo sempre se baseou na premissa de que o valor dos imóveis não está atrelado apenas ao inquilino original, mas à localização e ao potencial de adaptação para novos usos.
Estratégia de reposicionamento de ativos
Rodrigues explicou que os bancos historicamente escolhem pontos comerciais estratégicos para instalar suas agências, como centros de cidades ou regiões de grande fluxo. Essa característica facilita a ocupação por novos locatários quando ocorre a devolução do imóvel. "Os ativos não são agências, eles estão agências. Eles, amanhã, podem ser outras coisas", afirmou o gestor.
Ao longo dos últimos anos, o RBVA11 substituiu antigos contratos bancários por locações para diversos segmentos, incluindo restaurantes, academias, farmácias, supermercados, estúdios de pilates, operações de self storage e estandes de vendas de incorporadoras. "Cada imóvel é uma história diferente e a gente precisa encontrar a narrativa certa, o cliente certo, no timing certo para conseguir fazer boas locações", comentou Rodrigues.
Caso emblemático em Belo Horizonte
Um dos exemplos mais significativos citados pelo gestor envolve um imóvel na Rua João Pinheiro, em Belo Horizonte. O ativo, com aproximadamente 4 mil metros quadrados, funcionava como agência bancária. Antes da saída do antigo locatário, o imóvel recebeu propostas de compra entre R$ 18 milhões e R$ 19 milhões. Após a desocupação, o RBVA11 negociou rapidamente a locação do espaço para um supermercado tradicional da capital mineira, mantendo praticamente o mesmo valor de aluguel pago pelo banco.
"O mesmo imóvel, na mesma esquina, com a mesma estrutura, começou a receber sondagens de R$ 30 milhões a R$ 32 milhões. Isso mostra o potencial que a gente tem para destravar valor dos ativos à medida que vai reposicionando eles", afirmou Rodrigues. O aumento representa uma valorização de aproximadamente 68% em relação às propostas anteriores.
Vantagens do mercado de renda urbana
Além do potencial de reposicionamento, Rodrigues avalia que os fundos de renda urbana possuem vantagens estruturais em relação a outros segmentos do mercado imobiliário, como galpões logísticos e lajes corporativas, que são mais concentrados e têm menor oferta de ativos disponíveis. O mercado de renda urbana permanece bastante pulverizado, oferecendo mais oportunidades de aquisição.
Outro diferencial apontado pelo gestor é a maior liquidez dos imóveis de renda urbana em comparação com ativos de grande porte, como edifícios corporativos e shopping centers. "Esse é um segmento que nos permite comprar imóveis no atacado e vender no varejo", disse Rodrigues.
O episódio completo do Liga de FIIs vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no YouTube.
