A JHSF Capital, gestora de recursos do grupo JHSF, anunciou o lançamento de uma oferta pública de cotas de um novo fundo de investimento imobiliário (FII). O objetivo é adquirir uma participação de 16,99% no Shopping Cidade Jardim, localizado na Marginal Pinheiros, em São Paulo, pelo valor de R$ 454 milhões. A transação avalia o empreendimento como um todo em R$ 2,67 bilhões.
Detalhes da oferta
O novo fundo, denominado JHSF Capital SCJ, realizará uma oferta pública de distribuição primária de cotas no montante inicial de R$ 400 milhões. Há possibilidade de um lote adicional de até 25%, o que pode elevar o total para R$ 500 milhões. A rentabilidade estimada para os investidores é de IPCA + 8,75% ao ano.
A estrutura da oferta inclui cotas seniores e subordinadas. As cotas seniores garantem preferência no recebimento de dividendos, enquanto as subordinadas não têm prioridade, mas podem se beneficiar da valorização do patrimônio.
Quem é o vendedor?
O prospecto da oferta não revela o vendedor, mas apurações indicam que se trata do fundo imobiliário XP Malls. Em 2018, o XP Malls adquiriu exatamente essa participação de 16,99% no shopping. A venda atual faz parte de uma estratégia de reciclagem de ativos e melhoria na estrutura de capital do fundo, incluindo redução de dívidas.
O XP Malls possui um certificado de recebível imobiliário (CRI) de R$ 155 milhões, com vencimento em 2033, vinculado à aquisição do Cidade Jardim. Esse CRI será assumido pelo novo sócio no negócio.
Captação com investidores qualificados
A JHSF Capital está em conversas com family offices e outros investidores qualificados (com aplicações financeiras acima de R$ 1 milhão) para captar os recursos. A própria JHSF pode participar da oferta, com o intuito de aumentar sua participação no shopping, visando ganho de capital.
O Shopping Cidade Jardim
Inaugurado em 2008, o Cidade Jardim é referência no varejo de luxo, abrigando marcas como Bulgari, Cartier, Dior, Gucci, Louis Vuitton e Prada. Localizado na Marginal Pinheiros, em São Paulo, o shopping é gerido pela JHSF, que também é a principal sócia.
Considerado um “ativo troféu” no mercado, o empreendimento não possui espaços vagos atualmente. A JHSF iniciou obras de expansão da área comercial e substituição de lojistas, com expectativa de aumentar as vendas por metro quadrado.
Composição acionária
A JHSF detém 51% do Cidade Jardim, enquanto a XP Malls possui 16,99%. Os 33% restantes estão divididos entre dois fundos sob gestão da JHSF Capital. Essa fatia de 33% foi adquirida da empresa israelense Gazit em 2023, por R$ 560 milhões.
Procuradas, JHSF e XP Malls estão em período de silêncio e não comentaram o assunto.
