O investidor Rodrigo Cardoso, fundador da plataforma Clube FII, mantém praticamente toda sua carteira em fundos imobiliários (FIIs), mas nem sempre foi assim. Em entrevista ao programa Liga de FIIs, do InfoMoney, ele revelou que a decisão de abandonar os imóveis físicos e migrar para os FIIs começou dentro da própria família, após perceber que a rentabilidade dos ativos tradicionais não compensava a burocracia envolvida.
Família enfrentava baixa rentabilidade com imóveis físicos
Cardoso contou que a carteira familiar era formada por salas comerciais antigas no Rio de Janeiro, com pouca diversificação e inquilinos frequentemente problemáticos. Segundo ele, além da concentração em poucos imóveis, a renda líquida gerada pelas locações era limitada. “Quando estava muito bem alugado, conseguíamos receber cerca de 0,4% do valor do imóvel por mês. Depois do Imposto de Renda, sobrava menos de 0,3%”, afirmou.
Na comparação, os fundos imobiliários conservadores distribuíam rendimentos próximos de 0,8% ao mês naquele período, além de oferecerem acesso a uma carteira mais diversificada e administrada profissionalmente. “Vendíamos um negócio que rendia menos de 0,3% líquido e passávamos para outro que pagava cerca de 0,8%, com uma diversificação muito maior”, resumiu.
Migração total para FIIs contou com apoio familiar
Depois da venda do primeiro imóvel, Cardoso disse que a própria família passou a apoiar a migração integral para os fundos imobiliários. Na avaliação do investidor, os FIIs eliminaram problemas recorrentes enfrentados pelos proprietários de imóveis, como vacância, inadimplência, manutenção e gestão dos ativos, ao mesmo tempo em que ampliaram a diversificação do patrimônio.
Ele destacou que muitos investidores consideram arriscado concentrar recursos em fundos imobiliários, mas lembra que quem possui um ou dois imóveis físicos costuma estar ainda mais exposto. “As pessoas acham que eu sou maluco por ter 100% em fundos imobiliários. Mas quem tem uma ou duas salas comerciais concentra muito mais risco do que quem investe em dezenas de imóveis por meio dos FIIs”, disse.
Imóveis fazem seleção natural das melhores empresas
Para explicar sua estratégia, Cardoso comparou os imóveis a uma seleção natural de empresas bem-sucedidas. Segundo ele, um shopping center ilustra bem esse processo. Quando determinado segmento entra em crise e algumas lojas deixam de operar, os espaços acabam sendo ocupados por empresas de outros setores que conseguem pagar aluguel.
Na visão do investidor, esse processo permite que os imóveis acompanhem as transformações da economia ao longo do tempo. Ele citou a evolução dos shopping centers, que passaram a incorporar restaurantes, academias, clínicas e serviços diante do avanço do comércio eletrônico. “Os imóveis vão se adaptando ao comportamento da sociedade. O shopping de hoje é completamente diferente do de 20 anos atrás, mas continua relevante”, comentou.
Vacância faz parte do ciclo, mas patrimônio permanece
Outro ponto destacado por Cardoso foi a diferença entre investir em imóveis e investir diretamente em ações. Segundo ele, empresas podem perder valor rapidamente ou até desaparecer, enquanto os imóveis permanecem como ativos físicos capazes de receber novos locatários quando o ciclo econômico melhora.
O investidor lembrou, por exemplo, o impacto da crise das Lojas Americanas sobre alguns fundos imobiliários expostos à companhia. Embora as cotas tenham sofrido forte desvalorização naquele momento, ele argumenta que os imóveis continuaram existindo e poderiam voltar a gerar renda com novos inquilinos. “O imóvel pode passar por um período de vacância, mas ele continua ali. Quando a economia melhora, recebe novos ocupantes. O patrimônio permanece”, afirmou.
Para Cardoso, essa característica faz com que o investimento imobiliário consiga atravessar diferentes ciclos econômicos, preservando valor no longo prazo. O programa Liga de FIIs vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no YouTube.
