Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de desenvolvimento ampliaram sua base de cotistas em mais de 40% entre 2021 e 2024, segundo dados da ANBIMA. Esse crescimento, impulsionado pelo apetite de investidores pessoa física por renda imobiliária isenta de imposto de renda, está redirecionando capital para praças fora do eixo São Paulo-Rio, como João Pessoa, na Paraíba.
Capital institucional chega a João Pessoa
O que antes era privilégio das grandes incorporadoras das capitais do Sudeste começa a chegar a João Pessoa. O capital institucional, por meio de FIIs de desenvolvimento, está financiando projetos residenciais na Paraíba e alterando a estrutura competitiva do setor local. Os FIIs de desenvolvimento, categoria distinta dos FIIs de tijolo que investem em imóveis prontos para gerar renda, captam recursos de investidores e os alocam no financiamento de ciclos de construção, da aquisição do terreno ao habite-se.
Para as incorporadoras que acessam esse capital, o ganho é duplo: redução da dependência de capital próprio e aumento da capacidade de lançamento simultâneo de empreendimentos. Com mais capital disponível, os gestores desses fundos passaram a olhar para praças além do eixo SP-RJ, onde a pressão sobre preços de terreno corroi a margem dos empreendimentos.
João Pessoa no radar dos gestores
Para os gestores de FIIs de desenvolvimento, João Pessoa apresenta um perfil de risco-retorno atraente: custo de terreno ainda competitivo em relação às praças do Sudeste, demanda qualificada crescente, velocidade de vendas sustentada e índice de inadimplência de financiamento abaixo da média nacional. O resultado é uma abertura de capital institucional para incorporadoras locais que até três anos atrás operavam exclusivamente com recursos próprios e crédito bancário tradicional.
“O acesso ao capital institucional muda o jogo para as incorporadoras regionais. Não é apenas uma questão de volume. É de velocidade e escala. Com o financiamento certo, você consegue lançar mais, entregar mais rápido e competir em nível diferente”, afirma George Vasconcelos, diretor da Nordeste Incorporações.
Impacto na cadeia produtiva
A chegada de capital institucional em João Pessoa não impacta apenas as incorporadoras diretamente beneficiadas. O efeito multiplicador sobre a cadeia da construção civil, que envolve materiais, serviços, mão de obra qualificada e fornecedores especializados, é relevante o suficiente para ser monitorado pelo Sinduscon-PB como indicador de saúde do setor. Empreendimentos financiados por FIIs tendem a operar com cronogramas mais rígidos e padrões de governança mais exigentes, o que pressiona positivamente a qualidade das entregas e o profissionalismo das incorporadoras envolvidas.
Para o comprador final, o resultado é um produto com nível de rastreabilidade e transparência superior ao praticado no modelo tradicional de autofinanciamento. Na B3, os dados de lançamento de FIIs com exposição ao Nordeste mostram crescimento consistente. O movimento ainda é incipiente, com a concentração de fundos imobiliários com ativos nordestinos seguindo abaixo de 10% do total do setor, mas a tendência é de ampliação na medida em que os preços em São Paulo e Rio comprimem as margens disponíveis para os gestores.
