Com a futura transferência das secretarias estaduais para o novo centro administrativo no bairro Campos Elíseos, o governo de Tarcísio de Freitas (Republicanos) planeja vender edifícios na região central da capital paulista. Prédios históricos estarão na primeira leva do leilão, entre eles o Cine Marrocos, o Hotel Esplanada e o Banco de São Paulo. A intenção é repassar esses imóveis à iniciativa privada para transformá-los em polos de moradia, lazer e hotelaria.
Projeto central da nova sede
O projeto central de Tarcísio para isso é a construção da nova sede do governo ao redor da Praça Princesa Isabel. Em fevereiro, o consórcio MEZ-RZK Novo Centro foi o vencedor da concessão da Parceria Público-Privada (PPP) e, no mês passado, as secretarias de Parcerias em Investimentos (SPI) e de Projetos Estratégicos homologaram o processo licitatório.
O empreendimento prevê a transferência das 26 secretarias estaduais, hoje divididas em 40 endereços, para o complexo. Sete torres serão erguidas para contemplar os 22 mil funcionários da administração pública.
Após a saída das atuais sedes das secretarias, a previsão é vender ou repassar os imóveis. As construções passariam por retrofit (reforma para modernizar as estruturas históricas, sem demolir a edificação). A lista contém patrimônios históricos tombados, símbolos da arquitetura paulistana.
Uso misto com prioridade residencial
“A proposta é ser um misto de hotelaria, moradia, espaço de lazer e até corporativo. Mas, a prioridade é transformar tudo o que pudermos em residencial”, descreve o secretário estadual de Projetos Estratégicos, Guilherme Afif Domingos.
Afif lembra ainda que o centro possui grande oferta de infraestrutura pública. “A população perde muito tempo no trânsito porque mora distante do trabalho. Enquanto isso, o centro é um dos grandes hubs de mobilidade da cidade. Ali se concentra a maior rede metroferroviária do Estado.”
Diretor de Patrimônio e Cidades do departamento paulista do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB-SP), o arquiteto Marcelo Fonseca Ignatios destaca que moradores atraem restaurantes, supermercados e outros comércios que funcionam no contraturno, evitando que a região fique vazia. “Só se consegue requalificar uma região se você tem pessoas morando nela, com uma multiplicidade de rendas, para o território funcionar de dia, de noite e nos fins de semana.”
Demanda antiga por moradia no centro
A doutora e professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie Viviane Manzione Rubio ressalta que a demanda por moradia no centro é antiga. “Discutimos desde 2014 a necessidade de reaproveitar prédios como esses para moradia, especialmente para habitação de interesse social (famílias com renda de até seis salários mínimos) e habitação de mercado popular (até dez).”
Considerado o Copacabana Palace de São Paulo, o Hotel Esplanada foi comprado pelo Estado em 2012. Ele é ocupado pelas Secretarias de Turismo e de Agricultura.
A gestão Tarcísio afirma ter investido recursos recordes para enfrentar o déficit habitacional do Estado. Em nota, informou ter injetado mais de R$ 8 bilhões em programas habitacionais entre 2023 e 2025 — valor que diz ser superior ao total destinado nos oito anos anteriores, de 2015 a 2022. Desde 2023, o governo estadual afirma ter entregue 15,7 mil moradias na capital paulista, enquanto outras 34,5 mil seguem em construção. Também diz ter realizado a regularização fundiária de 43 mil imóveis. O governo ainda prepara uma parceria público-privada focada em habitação no centro histórico, que deve ir a leilão até o fim do ano. Lacrado desde 2016, após reintegração de posse, o Cine Marrocos chegou a ser anunciado como o “cinema mais luxuoso da América Latina” nos anos 1950.
Transformação de escritórios em habitação
Apesar de verem benefícios na transformação de escritórios em habitação, especialistas alertam que a falta de obrigatoriedade para esse tipo de uso estabelecida em contrato pode desvirtuar a política pública e falhar em reduzir o déficit habitacional da capital.
Ignatios, do IAB-SP, afirma que a destinação não deve ser feita só pelo interesse imobiliário, mas precisa seguir o interesse público. “Na medida em que o Estado oferece um imóvel sem qualquer vínculo com alguma intencionalidade de política pública, pode estar agravando o problema do centro.”
Para ele, seria importante realizar consulta pública sobre a destinação dos edifícios. “O Estado tem uma responsabilidade sobre a função social desses patrimônios.”
Sede do Metrô, o Edifício Cidade 2, na Rua Boa Vista, está na lista de venda.
O governo avalia que o contrato não pode definir a destinação do imóvel, já que trata-se de uma venda, e não uma concessão, quando o bem ainda continua como propriedade do Estado. Uma cláusula sobre obrigações de uso específico poderia criar risco jurídico e afastar possíveis compradores.
Apesar disso, Afif promete que haverá diretrizes sobre a necessidade de preservação do bem tombado, ocupação com atividades 24 horas e uso misto com foco em moradia, hotelaria ou lazer. “Os imóveis terão destinação definida com base no interesse público”, diz.
O edifício do antigo Banco de São Paulo, na Praça Antônio Prado, atual escritório da Secretaria de Esportes do Estado.
A professora do Mackenzie Viviane Rubio pondera, no entanto, que a venda não pode ser genérica. É necessário, diz ela, resguardar que os edifícios serão preservados. “Se eu não colocar regra, o prédio pode ser demolido no futuro.” Mesmo que parte das estruturas seja considerada patrimônio da cidade ou do Estado, ela lembra que pode haver revisões dos tombamentos.
O governo, entretanto, garante que a demolição está fora de cogitação para os edifícios históricos, protegidos pelo tombamento. A exceção é o pequeno galpão vizinho do Cine Marrocos, na esquina da Rua Conselheiro Crispiniano com a Praça Ramos de Azevedo. O local já foi uma loja, mas nos últimos anos tem funcionado como estacionamento de viaturas da Polícia Militar.
Prédios na lista de venda
A previsão é de que o anúncio da venda dos imóveis seja feito no dia de assinatura do contrato das obras do novo centro administrativo, previsto para as próximas semanas. Integrantes do governo esperam que a medida ocorra ainda em junho, apesar de algumas etapas administrativas prévias ainda estarem em andamento.
O primeiro lote de vendas, estimado para este ano, incluirá o Hotel Esplanada, o Cine Marrocos e o galpão vizinho. O governo defende o leilão em bloco, pela possibilidade de construção de um projeto urbanístico maior.
CDHU fica no Edifício Cidade 1, no Triângulo Histórico de São Paulo.
Considerado o “Copacabana Palace de São Paulo”, por compartilhar o ano de inauguração e o arquiteto do empreendimento carioca, o Esplanada é sede das secretarias de Turismo e de Agricultura desde 2012, quando foi comprado pelo Estado. A ideia é que volte a funcionar com hotelaria.
Já o Cine Marrocos, que chegou a ser anunciado na década de 1950 como “o cinema mais luxuoso da América Latina”, atualmente é propriedade da Prefeitura da capital, mas deverá ser trocado com o Estado por outro terreno. A Secretaria Municipal de Gestão informou, em nota, “haver um processo administrativo em análise”. A construção está lacrada desde 2016, após a reintegração de posse devido à invasão.
O Banco de São Paulo, ocupado pela Secretaria de Esportes, também integra a primeira fase, mas como um lote à parte. Segundo Afif, por ser uma pasta pequena, a transferência da estrutura já começou. Em nota, o órgão afirmou que mantém suas atividades regularmente no edifício, enquanto estrutura a mudança — “conduzida de forma gradual e planejada após a definição do novo endereço, sem qualquer prejuízo à prestação de serviços à população”.
O secretário diz que, no caso dessas pastas menores, é possível ir para escritórios provisórios antes da mudança definitiva para o novo centro administrativo, cuja obra nem começou.
Edifício Saldanha Marinho, sede da Secretaria de Segurança Pública do Estado de São Paulo.
Na segunda etapa, mais próxima à transferência das secretarias para o complexo nos Campos Elíseos, entram na lista o Saldanha Marinho, sede da Secretaria de Segurança Pública, e os edifícios Cidade 1 e 2, na Rua Boa Vista, onde ficam os escritórios do Metrô e da CDHU, além de outras repartições. A venda desses edifícios deve demorar mais devido ao maior número de trabalhadores.
No caso do Saldanha Marinho, a proximidade do edifício com a Faculdade de Direito da USP torna o ponto estratégico para moradia ou hotel-residência, especialmente para estudantes e professores de outros Estados. Os Edifícios Cidade 1 e 2, praticamente na esquina da Ladeira Porto Geral, podem servir tanto como escritórios quanto como hotéis. “Esse lado da 25 de Março clama por hotelaria. Vem muita gente de fora e não tem hotel próximo”, diz Afif. Embora não sejam tombados, a gestão descarta risco de demolição.
O Edifício Caetano de Campos, obra de Ramos de Azevedo na Praça da República, não será vendido. A ideia é instalar lá a Escola de Música Tom Jobim, responsável pela Orquestra Jovem do Estado.
