Inadimplência condominial atinge 11,8% e acende alerta
Dados da uCondo, empresa de gestão condominial, mostram que a inadimplência no pagamento de condomínios subiu de 9,15% em 2022 para 11,8% em 2025. O crescimento acende um alerta para moradores: deixar de pagar o condomínio pode escalar rapidamente, com acréscimo de multa, juros, honorários e, em casos extremos, risco de perda do imóvel.
Quando a dívida se torna grave?
Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), explica que o problema começa no vencimento do boleto. “A cota condominial é título executivo extrajudicial. O condomínio não precisa entrar na Justiça para discutir se o morador deve; ele executa a dívida diretamente para buscar bens”, afirma. A situação se agrava a partir de 90 dias de atraso, quando incidem multa de até 2%, juros mensais de 1%, correção monetária, honorários de cobrança e advocatícios, além de custas processuais.
Sarah Castro, diretora comercial do Cerus, empresa de soluções financeiras para condomínios, observa: “Quanto maior o tempo de atraso, menor costuma ser a capacidade financeira do morador de regularizar o débito.”
Cobrança judicial e risco de leilão
A ação judicial pode ser proposta entre o segundo e o terceiro mês de atraso, dependendo da política do condomínio. Antes disso, há notificações e tentativas de acordo. Se não houver pagamento, a cobrança avança para bloqueio de contas, penhora de veículos, aplicações financeiras e do próprio imóvel. “A consequência final é o leilão do próprio imóvel”, alerta Kevin de Sousa. Ele ressalta que a proteção do bem de família não se aplica a dívidas de condomínio e IPTU, permitindo que o único imóvel residencial seja levado a leilão.
Renegociação ainda é o caminho mais comum
Apesar do risco, a execução até o leilão não é o desfecho mais frequente. “A grande maioria dos casos é repleta de renegociações”, afirma Léo Mack, diretor de operações da uCondo. O especialista recomenda que o morador procure o condomínio antes que a situação se deteriore. Kevin de Sousa sugere buscar parcelamento antes do ajuizamento da ação, evitando despesas judiciais. No Cerus, acordos bem-sucedidos costumam envolver entrada mínima de 30% e parcelamento em até 24 vezes.
Condomínio mais caro pressiona orçamento
Além do endividamento recorde no país, o valor médio das mensalidades subiu de R$ 413 em 2022 para R$ 522 em 2025 – alta superior a 26% em três anos, segundo a uCondo. Léo Mack afirma que “todos estão com aumento de inadimplência pelos levantamentos que nós temos nos últimos anos”. Sarah Castro complementa: “A inadimplência não está restrita aos condomínios de baixo padrão. O maior risco está na concentração da dívida, quando um único proprietário com diversas unidades deixa de pagar, impactando fortemente o fluxo de caixa.”
Mack observa que condomínios recém-entregues apresentam maior inadimplência devido à cobrança inicial, organização da construtora e desconhecimento dos custos reais.
