O centro de São Paulo conta atualmente com 49 edifícios em processo de retrofit, incentivados por programas municipais. Desses, 31 foram aprovados para subvenção econômica, mecanismo que permite o desembolso direto de recursos públicos para cobrir até 25% do custo da obra. Desde 2023, a Prefeitura já disponibilizou mais de R$ 400 milhões, estimulando incorporadoras e aquecendo o mercado imobiliário da região.
Programa de subvenção econômica
Entre 2023 e 2025, foram lançados três editais de subvenção econômica, totalizando R$ 400 milhões em oferta. A Citas é a empresa mais contemplada, com mais de R$ 13 milhões em subsídios garantidos nos três editais. Seu primeiro projeto com subvenção foi o retrofit do Edifício Taquari, que antes abrigava escritórios e lojas e, durante a pandemia, perdeu todos os inquilinos. Com investimento da família proprietária e requalificação da Citas, o prédio ganhou 96 apartamentos residenciais.
O Taquari recebeu subvenção de pouco mais de R$ 1 milhão, dos quais R$ 952 mil já foram pagos pela Prefeitura. Em fase final de implementação, o edifício é o terceiro projeto da Citas na região, focado em locação residencial, com pacotes a partir de R$ 1.890. “O desenvolvimento estava em fase avançada quando saiu o primeiro edital de subvenção”, lembra Isadora Rebouças, CEO da Citas.
Empresas avançam em novo segmento
O urbanista Rafael D’Andrea, fundador e diretor da Casa da Arquitetura Moderna Paulista (CAMP), afirma que o aumento da ocupação tende a melhorar a percepção de segurança. “Há mais movimento, novos estabelecimentos abrindo e uma sensação de que o centro está voltando a ser ocupado. Esse tipo de transformação acontece justamente quando as pessoas voltam a morar, trabalhar e utilizar o bairro de forma permanente”, diz.
Um levantamento da Rhino, plataforma de carros blindados, mostra que a demanda por corridas para o centro de São Paulo cresce cerca de 20% ao mês, principalmente em rotas ligadas a bares e casas noturnas.
A Ilion Partners, incorporadora com três projetos residenciais aprovados via subvenção econômica no Centro, vê nessa retomada uma oportunidade de rentabilidade. “O retrofit oferece bons retornos e permite que o investidor possa contribuir com o urbanismo”, afirma Maxime Barkatz, fundador da companhia. “Queremos que os arquitetos possam se expressar, mas tentamos resgatar a memória dos prédios e mudar o menos possível deles.”
A Ilion Partners liderou o retrofit do Edifício Dona Marcha, construído na década de 1960 como prédio corporativo, que agora abriga 86 apartamentos para locação. Localizado na Avenida Duque de Caxias, 408, o prédio tem unidades de 21 m² a 86 m², com pacotes de locação de R$ 1,9 mil a R$ 3 mil. “Estamos levando as pessoas para o centro”, afirma Barkatz. O empreendimento arrecadou cerca de R$ 869 mil em subvenção, dos quais R$ 858 mil já foram pagos. A empresa já garantiu mais de R$ 3 milhões pelo programa.
Outros projetos e símbolos do retrofit
A Planta Inc. é outra empresa atuante no segmento. Ela está à frente da requalificação do Edifício Renata Sampaio Ferreira, construído como prédio comercial na década de 1950, que se tornou símbolo do retrofit na cidade. O prédio ganhou 93 apartamentos de 25 m² a 284 m² para locação, com pacotes mensais que chegam a mais de R$ 9 mil. O projeto está enquadrado no Requalifica Centro, com isenção fiscal, mas não recebe subvenção econômica.
A Planta Inc. já tem cinco projetos aprovados no programa de subvenção e deve receber mais de R$ 12 milhões nos próximos anos. O Edifício H. Lara, sozinho, receberá mais de R$ 4,8 milhões. O retrofit do prédio, erguido em 1959 pela família Toledo Lara, prevê a construção de 340 apartamentos voltados para locação de média e longa duração, com previsão de conclusão em 18 meses. “Inúmeras pessoas trabalham por ali e precisam se deslocar para outros bairros para morar. Nosso foco é oferecer moradia para esse público que trabalha na região”, afirma Guil Blanche, fundador da Planta Inc.
A promessa é que o edifício seja integrado à cidade. “Todos os nossos projetos têm um térreo ativo, com programas que contribuam para a rua. Assim como o Renata, todos os nossos prédios têm programas diversos na calçada”, complementa.
Política imobiliária ou urbana?
D’Andrea defende que o crescimento dos retrofits na região central não deve ser visto apenas como política imobiliária, mas como política urbana. Recuperar edifícios históricos e aumentar a densidade residencial do centro faz sentido econômico, ambiental e patrimonial. “O grande desafio será equilibrar a atração de investimentos privados com mecanismos capazes de preservar a diversidade social do centro e garantir que a requalificação também amplie o acesso à moradia, e não apenas gere valorização imobiliária”, comenta.
O urbanista avalia que o desenho da política é positivo, pois reconhece que o retrofit tem custos muito superiores aos de uma reforma convencional e enfrenta incertezas técnicas. No entanto, alerta para o risco de gentrificação em algumas áreas do Centro. “Um dos principais problemas é que unidades que deveriam ser destinadas à moradia popular acabam sendo absorvidas pelo mercado de investimento, transformando-se em apartamentos para locação de curta ou média temporada, em vez de cumprirem sua função habitacional permanente”, critica.
