Inadimplência compromete serviços e finanças do condomínio
Quando um morador deixa de pagar o condomínio, o problema não fica restrito à unidade inadimplente. A falta de arrecadação pode comprometer o caixa do prédio, afetar serviços e até pressionar os demais condôminos, dependendo do tamanho e da concentração da dívida. O dinheiro que deixa de entrar pode afetar desde contratos de limpeza e segurança até obras, manutenção e formação de fundo de reserva.
Léo Mack, diretor de operações da uCondo, empresa que oferece sistemas e aplicativo para gestão de despesas condominiais, afirma que o impacto coletivo é um dos primeiros efeitos da inadimplência. “Quando o condomínio deixa de receber valores e, pior, de uma maneira recorrente, começa uma queda na prestação de serviços, seja por meio de cancelamentos ou atraso na contratação deles”, diz.
Para Danielle Biazi, doutora em Direito Civil pela PUC-SP e sócia do escritório Biazi Advogados Associados, o impacto sobre os vizinhos existe, ainda que de forma indireta. “A inadimplência de outras unidades reduz o caixa do condomínio e pode gerar rateio extra, atraso em manutenções ou reservas insuficientes para emergências”, afirma. Na prática, isso significa que o condômino adimplente pode sofrer os efeitos da inadimplência alheia na rotina e nas finanças do prédio, mesmo pagando em dia.
Condômino não pode cobrar diretamente, mas pode exigir ação do síndico
Apesar disso, o morador individual não pode cobrar diretamente o vizinho que está em atraso. Segundo Biazi, a legitimidade para a cobrança é exclusiva do condomínio, representado pelo síndico. “Você, como condômino, não tem legitimidade para cobrar o vizinho inadimplente extrajudicial ou judicialmente, mas pode e deve provocar o síndico para que adote as medidas cabíveis”, afirma.
Isso não significa que o condômino adimplente fique sem qualquer instrumento. Na verdade, ele pode questionar a administração, pedir informações e levar o assunto para discussão em assembleia. Se a inadimplência estiver prejudicando a saúde financeira do condomínio, o morador pode cobrar providências da gestão e sugerir medidas mais firmes. “O condômino não pode agir isoladamente contra o inadimplente, mas pode provocar o síndico e propor pauta em assembleia para deliberar medidas mais eficazes”, diz Danielle.
Entre as alternativas, está a contratação de escritório especializado, protesto em cartório e execução judicial da dívida. Por sua vez, o síndico tem dever legal de prestar contas, o que inclui informar o nível de inadimplência do prédio. “Na prática, uma versão simplificada costuma constar no próprio boleto mensal, e a prestação de contas completa é apresentada em assembleia, mas está sempre disponível ao condômino que a solicitar à administração”, diz.
Direito à informação e limites na exposição do devedor
Segundo Sarah Castro, diretora comercial do Cerus, empresa especializada em soluções financeiras para condomínios, o morador também tem direito de conhecer os indicadores financeiros do condomínio, como percentual de inadimplência, valor total da dívida, impacto no orçamento e medidas adotadas para recuperação de crédito.
Outro ponto sensível envolve a exposição dos devedores. Em muitos condomínios, moradores se perguntam se a lista de inadimplentes pode ser fixada em elevador, mural ou portaria. Biazi explica que o condômino inadimplente não tem sigilo absoluto quanto à dívida, já que a prestação de contas deve ser transparente, mas existem limites relevantes. “A forma de divulgação não pode ser vexatória: cobranças expostas em áreas comuns com intuito de constranger o devedor podem configurar abuso de direito e gerar dever de indenizar por dano moral”, afirma. A divulgação deve ficar restrita aos canais próprios de prestação de contas, como relatórios, boletos e atas.
Concentração da dívida agrava o risco
Castro explica que o risco para o condomínio aumenta quando a dívida fica concentrada em poucos proprietários, especialmente quando uma mesma pessoa possui várias unidades. “Quando um único proprietário possui diversas unidades e deixa de pagar, o impacto sobre o fluxo de caixa do condomínio é muito maior do que quando a inadimplência está pulverizada entre vários moradores”, afirma.
Inicialmente, os itens mais afetados por cortes ou atrasos por impossibilidade de pagamentos são aqueles que podem ser postergados sem interromper o funcionamento do condomínio, como pintura, reformas estéticas, jardinagem, modernização de equipamentos e troca de mobiliário. “Contudo, quando a situação se agrava, começam a ser comprometidas manutenções preventivas de elevadores, bombas, sistemas elétricos, câmeras e até investimentos em segurança, aumentando o risco para todos os moradores”, conta a executiva.
Na visão de Léo Mack, além do efeito financeiro, a inadimplência também pode deteriorar o ambiente de convivência. “Isso pode gerar situações desconfortáveis”, diz, ao mencionar casos em que o síndico mora no próprio prédio e precisa negociar com vizinhos inadimplentes – situação que exige maturidade de gestão e da própria comunidade para evitar que o problema financeiro transborde para o relacionamento cotidiano.
Quando a conta chega para quem paga em dia
Em alguns casos, a inadimplência dos vizinhos acaba pesando no bolso de quem está adimplente, com a aprovação, via assembleia, de uma cota extra ou um aumento temporário na taxa condominial para recompor o caixa. Segundo a Cerus, existem faixas que ajudam a medir o grau de preocupação na gestão de um condomínio. Até 5% de inadimplência configura uma situação esperada. Entre 5% e 10%, exige monitoramento. Acima de 10%, já é um sinal de alerta. A partir de 15%, é necessária uma intervenção imediata – hoje, a média nacional opera próxima a este patamar, em 11,95%.
