Criado oficialmente no fim de 2010 e com as primeiras cotações divulgadas em 2011, o IFIX se tornou a principal referência do mercado de fundos imobiliários brasileiro. O índice surgiu em um momento em que a indústria ainda era pequena, contava com poucos fundos listados e reunia cerca de 12 mil investidores.
Mercado era incipiente, relembra especialista
Segundo Rodrigo Cardoso, sócio-fundador do Clube FII, o mercado daquela época era completamente diferente do atual. “Quando eu comecei a investir em 2009, havia apenas 12 mil investidores de fundos imobiliários. O mercado era extremamente incipiente”, relembrou durante participação na série especial sobre a história dos FIIs.
O episódio integra a série especial do Liga de FIIs dedicada a revisitar a trajetória dos fundos imobiliários no Brasil. Ao longo de quatro episódios, o programa reúne personagens que participaram diretamente da construção do setor para contar como nasceu uma indústria que hoje reúne milhões de investidores e centenas de bilhões de reais em patrimônio.
Evolução do índice acompanhou mudanças estruturais
Na avaliação dele, a evolução do IFIX acompanhou as mudanças estruturais da própria indústria. Nos primeiros anos, a maior parte dos fundos era formada por ativos únicos e, muitas vezes, dependentes de apenas um locatário. Com o passar do tempo, o mercado ganhou escala, diversificação e liquidez.
“O índice se atualizou com essa nova realidade. Foram vários episódios de revolução e agora estamos em um caminho de consolidação do mercado, ganhando mais liquidez”, afirmou.
Atualmente, o setor soma mais de 3 milhões de investidores e reúne fundos dos mais diversos segmentos, incluindo logística, shoppings, escritórios, renda urbana e recebíveis imobiliários.
Criação do IFIX deu linguagem comum ao mercado
Para André Bacci, investidor referência em fundos imobiliários, a principal contribuição do IFIX foi criar uma referência capaz de organizar as discussões sobre desempenho e qualidade dos investimentos.
“Fundo imobiliário não podia ser levado a sério, não tinha nem índice. Não dava para ter a conversa, não dava para ter a discussão”, relembra. Segundo ele, antes da criação do indicador faltava um parâmetro que permitisse avaliar se determinado fundo estava performando acima ou abaixo da média do mercado.
“Como você vai saber o que está acima da média e o que está abaixo da média sem ter a média?”, questionou.
Na visão do investidor, a criação do índice foi um marco para o amadurecimento da indústria. “A importância do índice é essa: para a gente ter essa conversa hoje. A gente precisava de uma terminologia em comum. A criação do índice é basilar.”
Composição inicial refletia um mercado diferente
A composição inicial também ilustra a evolução do setor. Segundo Bacci, praticamente todo o mercado era formado por fundos de tijolo e cerca de metade do IFIX estava concentrada em escritórios corporativos.
“Metade do IFIX era escritório naquela época. Hoje o mercado mudou completamente. Refletindo a realidade atual, temos uma participação muito maior de fundos de papel e outros segmentos.”
IFIX superou Ibovespa e CDI no longo prazo
“Se a gente comparar desde o início, o IFIX ganha da maioria dos índices, como o Ibovespa e o CDI”. Cardoso pondera, contudo, que em janelas mais recentes o cenário é diferente. “Se a gente pegar os últimos dez anos, aí sim o Ibovespa ganha do IFIX“, comenta.
O especialista ressalta que a comparação precisa considerar uma característica importante do índice: o reinvestimento dos dividendos distribuídos pelos fundos imobiliários.
“Como estamos falando de um investimento de longo prazo, precisamos considerar que o IFIX incorpora o reinvestimento dos rendimentos. Em horizontes mais longos, ele apresenta uma performance bastante consistente”, explicou.
Cardoso também comparou o comportamento do mercado brasileiro ao observado nos Estados Unidos. Segundo ele, índices de REITs costumam superar os principais índices acionários em janelas muito longas de investimento, fenômeno semelhante ao observado no Brasil.
Volatilidade cria oportunidades para investidores pacientes
Segundo Cardoso, a história dos fundos imobiliários mostra que períodos de pessimismo frequentemente foram seguidos por ciclos de recuperação expressiva. O exemplo mais recente ocorreu no fim de 2024, quando o setor registrou sua primeira queda mensal na base de investidores em quase uma década.
“Quem entrou justamente naquele momento pegou uma das maiores altas da história do IFIX em 2025”, afirmou.
Cardoso relembrou ainda movimentos semelhantes observados em 2015 e 2016. “Ninguém queria investir naquela época. Quem colocou dinheiro ali e permaneceu até 2019 ganhou muito dinheiro.”
Para o especialista, o erro mais comum dos investidores é reagir aos ciclos de mercado de forma emocional. “O pessoal ouve os sons dos trovões e vende. Depois ouve o som dos violinos e compra.”
