O mercado imobiliário brasileiro enfrenta historicamente uma assimetria de informações e fragmentação jurídica que impede de 10% a 25% das propostas de compra e venda. O dado é da Kenlo, proptech especializada em soluções de gestão, inteligência de dados e automação para compra, venda e locação de imóveis.
Obstáculos jurídicos frequentes
Cerca de 40% das matrículas possuem algum tipo de obstáculo jurídico, enquanto 30% carregam impedimentos críticos que inviabilizam legalmente a venda imediata. A Kenlo processa uma base de 25 milhões de anúncios, convertidos em 14 milhões de imóveis únicos, conectando mais de 8.500 imobiliárias e 44 mil corretores em 3 mil cidades brasileiras.
Segundo Mickael Malka, CEO da Kenlo, os problemas mais recorrentes envolvem heranças não registradas e confusões patrimoniais. “O vendedor muitas vezes esquece que tem um irmão ou irmã que faz parte da partilha. O dono registrado nem sempre é o único dono real”, pontua.
Além do risco de fraudes ou procurações falsas, o bolso do investidor é afetado por descompassos fiscais e construções irregulares. A advogada Rute Endo, sócia-administradora do escritório Ivan Endo, destaca que as situações mais onerosas envolvem a sucessão hereditária não concluída – problemas de espólio e inventário – e edificações sem averbação, que frequentemente carregam débitos corrigidos de ISS e INSS. “Essas pendências podem comprometer significativamente a margem do proprietário que deseja vender”, explica. O custo de regularização recai, em geral, sobre o vendedor, reduzindo o resultado líquido da operação.
Os erros mais comuns nas matrículas
A Kenlo analisou sua base de dados e classificou a situação dos imóveis cadastrados, anonimizando os dados dos proprietários. Confira os problemas mais comuns:
- Espólio/Inventário: Proprietário falecido, sem partilha registrada. Exige alvará judicial ou conclusão do inventário antes da venda.
- Cláusula de inalienabilidade: Imóvel legalmente intransferível enquanto a cláusula vigorar.
- Indisponibilidade judicial: Imóvel absolutamente bloqueado até levantamento judicial.
- Outorga conjugal ausente: Proprietário casado, sem menção ao cônjuge. Bloqueio total – nenhuma transação possível.
- Alienação fiduciária ativa: Banco é proprietário fiduciário até a quitação (financiamento em aberto). Imóvel não pode ser vendido direto; é necessária a quitação ou anuência do banco.
- Quebra na cadeia de donos: Matrícula com vários coproprietários; alguns nomes aparecem como vendedores sem constar na documentação anterior. Cadeia inconsistente – risco de nulidade da venda.
O “puxadinho”
Outra origem de descompassos é a existência de construções não averbadas, popularmente conhecidas como puxadinhos, que cria a chamada “invisibilidade jurídica do patrimônio”. Rute Endo explica que, para o Direito, se uma ampliação ou edificação não foi registrada, ela simplesmente não existe. O comprador adquire formalmente um imóvel menor do que o anunciado. Esse descompasso entre a realidade física e o registro legal é um dos maiores entraves à liquidez, pois os bancos não concedem crédito imobiliário sobre áreas não averbadas. A regularização tardia costuma revelar passivos ocultos substanciais, como débitos de ISS e INSS sobre a obra, que precisam ser quitados antes da averbação.
A recomendação técnica é que o proprietário providencie a regularização antes mesmo de colocar o imóvel à venda, o que aumenta o poder de barganha e o valor de mercado. Segundo a advogada, vender um imóvel com irregularidades conhecidas e não declaradas pode configurar omissão de vício e permitir que o comprador exija judicialmente o abatimento do preço ou a rescisão do contrato.
