A corrida para ocupar galpões logísticos atingiu novo recorde no Brasil, impulsionada por empresas de comércio eletrônico que ampliam centros de armazenagem e distribuição. Para garantir imóveis com tamanho e localização adequados, essas empresas intensificaram a prática de locação antes da conclusão das obras.
Recorde de pré-locação em São Paulo
Levantamento da consultoria Binswanger Brazil revela que 68% da área de 777 mil m² dos 14 maiores empreendimentos com previsão de entrega no terceiro trimestre no Estado de São Paulo já possuem contratos de pré-locação assinados, um recorde. No segundo trimestre, esse índice era de 39%, nível já alto para os padrões da indústria.
Isso significa que faltam galpões para atender a demanda nas regiões mais procuradas, como Guarulhos e Cajamar, gerando senso de urgência no mercado. “Ocupantes que não se planejarem com, pelo menos, 18 meses de antecedência não conseguirão encontrar espaços. O planejamento de alugar um galpão requer cada vez mais tempo”, afirma a sócia-diretora da Binswanger, Simone Santos.
Demanda supera oferta
O indicador de absorção líquida, que mede o saldo entre novas locações e devoluções, ilustra a demanda aquecida. No Brasil, a absorção líquida no segundo trimestre totalizou 1 milhão de m² (cerca de 125 campos de futebol), enquanto as obras concluídas adicionaram 628 mil m² (78 campos). Assim, uma demanda equivalente a 47 campos de futebol precisará aguardar a conclusão de novas construções.
A Shopee e o Mercado Livre lideram a procura, respondendo por nove das dez maiores locações de galpões no segundo trimestre em âmbito nacional. A Shopee arrematou 220 mil m² no complexo logístico que a Marq (antiga GLP) constrói às margens da Rodovia Presidente Dutra. O Mercado Livre ficou com 110 mil m² no projeto KSM LOG, em Guarulhos, com entrega iminente.
Mercado no melhor momento da história
Simone Santos destaca que o mercado logístico brasileiro vive o “melhor momento da sua história”, com demanda crescente impulsionada pelo e-commerce. Como consequência, há recorde de baixa de espaços vagos e avanço nos valores de aluguéis. A vacância no país atingiu o piso de 5,5%, enquanto em São Paulo chegou a 5,0%.
Aluguel de novos galpões 30% mais caro
Diante do nível histórico de pré-locação, a Binswanger passou a incluir em seus estudos o preço pedido de aluguel dos galpões ainda em construção. Considerando a nova métrica, o preço médio para locação de condomínios logísticos de primeira linha atingiu R$ 49/m² no raio de 30 quilômetros de São Paulo, onde a procura é mais intensa pela proximidade da capital e rodovias. Se considerado apenas o aluguel de imóveis já entregues, o valor é de R$ 37,2/m² na mesma região. Portanto, o aluguel dos novos galpões está 30% mais caro.
