As críticas ao modelo de aluguel por temporada ganharam um reforço de peso em maio, quando o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que proprietários de imóveis só poderão anunciar apartamentos em plataformas como o Airbnb mediante aprovação da assembleia do condomínio. A decisão reforça a tendência de maior regulação sobre um negócio que já enfrenta restrições em diversas partes do mundo.
Novo ambiente regulatório no Brasil
No Brasil, o mercado vive um novo ambiente regulatório, com normas inéditas e mais restritas. Dentre elas, estão regras municipais, tributação específica, disputas judiciais de anfitriões com condomínios e até uma determinação da Prefeitura de São Paulo para retirar anúncios de moradias populares dos sites de locação. Mesmo diante deste cenário, o Airbnb diz que o Brasil continua sendo uma prioridade na estratégia global e rejeita as críticas relacionadas a problemas de moradia.
“Não podemos dar uma causa simples para um problema que é tão complexo”, comenta Fiamma Zarife, diretora-geral do Airbnb na América do Sul. Zarife afirma que a plataforma mantém uma colaboração ativa com governos, diz se preocupar com o fluxo de turistas das cidades e alega que a decisão do STJ contraria o direito constitucional. “Nos preocupa muito ver condomínios ao redor do Brasil interpretando esta decisão como uma autorização automática de proibir Airbnb em condomínios”, explica a executiva.
Entrevista com Fiamma Zarife
Em entrevista concedida ao Estadão, a diretora fala das diferenças entre os hábitos de hospedagem dos brasileiros e do restante do mundo, das adaptações do Airbnb diante das novas regras e das iniciativas previstas pela companhia para continuar relevante no País nos próximos anos.
Brasil como prioridade global
“O Brasil é um dos cinco maiores mercados do Airbnb no mundo. É o segundo que mais contribui com novos hóspedes, depois só dos EUA. E tem uma série de fatores que explicam esse sucesso. A gente é muito familiarizado com a cultura de locação por temporada, abraçamos tecnologia com facilidade e existe um turismo doméstico gigante. É um país continental, cheio de riqueza cultural, gastronômica e natural”, destaca Zarife.
Ela ressalta que a empresa está se esforçando para integrar a operação ao mercado brasileiro, com times locais nas áreas jurídica, de relações governamentais, tributária, marketing e comunicação. “Investimos em produtos que atendem às necessidades locais, como o pagamento com Pix e o parcelamento sem juros. Também estamos fazendo alianças com governo e autoridades para estabelecer boas políticas. No primeiro trimestre, o Brasil cresceu 24%, quase o dobro do crescimento global. Então, sim, o Brasil continua sendo uma prioridade.”
Parcerias com governos
Zarife menciona acordos com prefeituras, como o assinado recentemente com o prefeito de Curitiba, Eduardo Pimentel. “Temos uma inteligência mercadológica que prevê o compartilhamento de dados para o planejamento turístico. A gente compartilha dados para que eles entendam onde estão os fluxos de turistas, pensem na coleta de lixo, organizem a mobilidade e possam planejar o turismo de uma maneira mais inteligente. Já fizemos isso em outras cidades e esses acordos trazem benefícios duradouros. Queremos que as cidades gostem da gente.”
Críticas sobre crise imobiliária
Muitos críticos atribuem ao Airbnb responsabilidade por impulsionar uma crise imobiliária no País, retirando imóveis do mercado de locação tradicional. Zarife rebate: “Moradia é um tema complexo que está ligado a diferentes fatores. Tem juros, oferta de crédito, oferta habitacional, construção civil, mudanças comportamentais e demográficas. A geração Z está abrindo mão de espaço para ter localização. E quer morar alugado.”
Ela afirma que a maioria dos anfitriões na plataforma são pessoas comuns, com um ou dois imóveis, que usam a renda para pagar contas. “Três quartos dos anfitriões dizem que a locação por temporada não é sua principal ocupação. Não podemos dar uma causa simples para um problema que é tão complexo.”
Regulamentação e decisão do STJ
Sobre a regulamentação, Zarife reforça que o aluguel por temporada é autorizado pela Lei do Inquilinato há 30 anos e protegido pelo direito constitucional. “A gente tem um histórico de conversas com governos no mundo inteiro, de diálogo contínuo para compartilhar boas práticas, estabelecer boas políticas e fazer parcerias.”
Quanto à decisão do STJ, ela esclarece: “É uma decisão pontual, não vinculante, específica e que só se aplica a esse caso. De maneira alguma, representa uma proibição geral ou automática do Airbnb. E essa decisão nos preocupa muito. Primeiro, porque a locação por temporada faz parte da vida dos brasileiros há décadas. Ela é expressamente autorizada pela Lei do Inquilinato. E essa decisão toca em um direito constitucional fundamental, que é o direito de propriedade.”
Zarife destaca o impacto econômico: “Em 2025, o Airbnb movimentou R$ 113 bilhões na economia brasileira e gerou R$ 9 bilhões em tributos. A cada reserva, a economia local é movimentada. São pessoas indo a restaurantes, bares, shows, usando motorista de aplicativo, frequentando o mercado do bairro e a padaria da esquina.”
Moradias sociais em São Paulo
O Airbnb recebeu da Prefeitura de São Paulo a lista de habitações de interesse social (HIS) e está trabalhando para remover os anúncios. “Recebemos a lista da Prefeitura com as habitações que estão classificadas como HIS e agora essa lista está em processo interno de avaliação e eventual remoção. Continuamos com esse diálogo e cooperação. Também estamos educando nossos anfitriões. É importante reiterar que apoiamos que essas unidades de interesse social sejam destinadas às famílias para as quais as leis foram elaboradas.”
Futuro do Airbnb
Zarife projeta um Airbnb em 2030 focado em tecnologia e personalização. “Vamos usar a tecnologia, o design, a inteligência artificial para transformar a experiência de viagem numa experiência muito mais significativa, mas sempre buscando a conexão entre pessoas. Fazer os viajantes viverem como locais.” A plataforma também está integrando hotéis boutique e expandindo o hub de experiências. “Queremos ir além da acomodação para proporcionar experiências únicas, memoráveis e autênticas.”
Sobre a concorrência, ela afirma que é difícil definir um concorrente direto, pois o Airbnb compete com diversas formas de moradia e hospedagem. “Cada viajante é um viajante, cada hospedagem é uma hospedagem, cada necessidade de viagem é diferente.”
Por fim, Zarife destaca as diferenças do hóspede brasileiro: “O Brasil está sempre nos primeiros lugares do ranking entre os países que mais viajam com famílias e amigos. O brasileiro também adora pousada, busca turismo de experiência, como mega shows, e faz viagens de último minuto. O planejamento brasileiro é muito curto. O brasileiro espera até quinta-feira para ver se o tempo vai abrir.”
